管理人はだれ！？

2020年2月21日「金曜日」更新の日記

"不動産を活用して高い利回りを確保したい場合、鉄則があります。それは「地代ではなく、 家賃を取る」です。地代は固定資産税の二~三倍が相場ですから、大した額になりませんし、 契約更新も二〇年に一回程度です。一方、家賃は一般に地代より高く、高い建物になるほど面 積当たりの収入も増えます。そのうえ、入居者が新しくなるごとに礼金、敷金などを取ることができます。この結果、家賃収入は地代とは比べものにならないほど、高い利回りを実現することが多くなります。利回りを、さらに高くすることが可能な方法があります。それには立地として大規模スーパーやフランチャイズチェーン店などが進出しやすい幹線道路沿いの広い土地が最適です。 そうした土地には担保価値があるので、金融機関から融資を受けて店舗を建設して、賃貸物件にしてもいいのですが、融資の返済負担で実質利回りが大きく下がってしまいます。そこで、その土地に店舗を構えたいと希望する会社から,建築協力金》を出してもらいます。これは、賃貸希望者に建築資金全額を保証金として支払ってもらう方法です。たとえば、建築 資金が一億円であれば、保証金一億円で二〇年の店舗賃貸契約を結びます。そして、保証金の一億円は二〇年間、家賃から相殺するかたちで返済していきます。家賃が年間一〇〇〇万円であれば、相殺分が五〇〇万円なので五〇〇万円がオーナーに残ります。こうして自己資金ゼロで店舗が建設でき、家賃収入も残り、契約終了時には自分名義の建物も残ります。このとき、契約途中で入居者が倒産したり、店舗を閉鎖することも考えられますから、「その場合は未返済保証金は返済しない」という契約を取り交わすことで、そのリスクを回避することができます。"