管理人はだれ！？

2020年2月18日「火曜日」更新の日記

"私たちは顧客の財産の保全・有効活用のため、「一〇(イチマル)コンサルティング」を推進 しています。これは、課税資産総額に対して一〇パーセントの収入確保を目標とするものです。所得対 策には、二つの目的があります。一つは、増える保有コストを補い生活資金を確保することですが、さらに手元資金を増やすことで相続対策にもなります。 手元資金が増えれば、 （1）物納することに決めた納税予定地を手放さずにすませ、物納後に残った相続税は短期間の延納で納めることができる、 （2）現金があれば、相続人が納得する財産分割がスムーズにできる、 （3）相続対策の選択肢が増える、といった効果が生まれます。一〇パーセント達成のための収入アップ対策としては、不動産の有効活用、の好立地不動産の購入や買い換え、3事業用資産の買い換えなどがありますが、まず考えることは、現状の所有不動産を活用して収入を増やす有効活用です。それには、所有している土地が有効活用できるかどうかを検討する必要があります。考えら れる事業計画としては、マンション・アパート、店舗、駐車場、老人ホームなどいろいろあり ます。大事なことは、投資に見合った収益が確実に確保できるかどうかです。どの事業計画でも、立地調査(マーケティング)が不可欠です。立地調査では人の流れや交通量、同業者の配置、駅からの距離、近隣の公共施設・学校、さらに周辺の賃料と同業物件の稼働率などが大事なポイントになります。アパートや駐車場であれば家賃や賃料は近隣の相場で決まるし、その地域で空き室や空きスペースが多ければ、自分のところだけが満室になるとは考えられません。不動産活用計画を進めるときは、これらの情報を積極的に集め、稼働率を周辺よりあえて低めに設定するなど、慎重に収支予想を立てる必要があります。 土地活用の収益性は「投資利回り」によるチェックが不可欠です。 たとえば、活用する土地二〇〇坪の価値(課税評価額)が坪五〇万円で、建物の建設コストが一億円とすれば、合計投資額は二億円になります。予想される年間収入金額を二億円で割ったものが「表面利回り」になりますが、事業の管理運営には必ず経費がかかります。収入から固定資産税や火災保険料、管理費、借入金返済などを差し引いた収支計算後の「ネット利回り」が大切な指標になります。利回りチェックをするときは、マイナス面は大きく見積もり、プラス面は少なく考えるのがリスクを少なくする鉄則です。たとえば、賃料は相場より低めに、稼働率も計画より低めに設定することです。極端なことをいえば、建物は完成した翌日から中古物件になって価値が下がります。価値を大きく下げずにすむような物件を建設することです。 ここで忘れてならないことは、建設後、いくらで売却できるかどうかも想定しておくことです。相続やほかの事業の失敗で、資産を売却することになるかもしれません。そのときのことまで考慮して資産活用を考えるのが賢いやり方です。"