管理人はだれ！？

2019年12月30日「月曜日」更新の日記

まもなく更新時期を迎える借地人です。築後三○年たつ家を増築したいので、更新料の支払いに応じるつもりでいますが、どの程度の額が妥当でしょうか。■更新料の性質更新料には次のような性質があるとされています。①賃料の後払い的性質借地契約、とくに古くからの契約に関しては、地代が諸物価や地価の高騰に比してかなり低く抑えられ、預貯金などにはるかに及ばぬ低い利回りしか得られないため、過去の地代を更新時に精算しようという性質があるとされています。②賃料の前払い的性質更新料には新規の借地契約の際に授受される権利金に相当する性質があるとされています。新規賃料ならば借り手さえつけば、いくらでも高額に設定できるのに、既存地代ではそうもいきません。多少の値上げはできても、従前の地代に相当拘束されます。また、賃料をある程度高く設定してもその後の値上げがなかなか困難であるところから、いずれ諸物価や地価と元離してしまうことが予想されます。その将来の賃料の不足部分を更新料として前払いしてもらう意味のある場合もあるのです。③地主への更新承諾に対する承諾料としての性質更新料には地主が更新を承諾し、更新に対して異議を述べず、長い将来に渡って借地権の存在を容認してもらうことへのお礼の意味が含まれていることが多いでしょう。また更新に伴って借地条件を変更したり、借地上の建物増改築を認めたりしている場合は、その承諾料としての性質もあると考えられます。実際支払われる更新料が右の①?③のうち、どの性質を有するものか、あるいは複数の性質を併せ持つものなのかについては、個々に判断するしかありません。したがって、更新料の適正額もケースバイケースということになります。■更新料の相場なお、両者間で合意さえできれば、いくらでもかまわないわけですが、更新料の授受が慣行となっている地域ではいちおう相場らしきものがあり、東京周辺においては、概ね借地権価格の三?一○％程度とされています。裁判所の借地非訟手続きや調停手続きでは、借地権価格の三％程度とされていますが、裁判所や借地上の建物の状況等によっても異なるとされています。具体的にはその地方の慣習、授受される更新料の性質、更新契約の期間、建物の状況、建て替えや増改築等の条件をつけるか否か、改定地代の額等を総合的に参酌することになります。