管理人はだれ！？

2018年10月16日「火曜日」更新の日記

マンションは専有部分と共用部分とで構成されています。専有部分とは、「構造上の独立性」と「利用上の独立性」を備えた区分所有権の対象になる部分をいいます。住居や事務所、店舗などがそれです。一方、共用部分とは、「専有部分以外の建物の部分」「専有部分に属さない建物の附属物」「専有部分とすることができる建物の部分および附属の建物で､管理規約で共用部分と定めた部分」のことをいいます。マンションの壁､柱､床スラブ、共用設備(エレベーター等)などはすべて共用部分です。[専有部分と共用部分の境界]建物の中で法律的に区分所有できる独立した部分――つまり、コンクリートの床や壁、天井などで仕切られた住戸の内側が「専有部分」ですから、それ以外は「共用部分」と解釈されます。しかし、その境界について区分所有法には明確な規定がありませんので「管理規約で個々に定める」こととなります。一般的には｢壁芯説｣｢内壁説｣｢上塗り説｣の3つの考え方がありますが、マンション標準管理規約では｢上塗り説｣を採用しています。「上塗り説」による場合、隣戸と接している壁面のクロスを張り替えるなど、内装を変更することは可能ですが、躯体部分にクギやボルトを打ち込んだりすることはできません。各戸の玄関ドアや窓サッシなども同じように、内側の面を除いては共用部分となりますので、勝手に取り替えたり、外側を自由にペイントしたりすることは認められません。[バルコニーは共用部分]バルコニーは共用部分です。それぞれのバルコニーの面する住戸には管理規約により「専用使用権」が設定されており、ふだん使うのはその住戸に住んでいる方に限られますが、「万一の場合の避難通路」となる大切な部分です。そのため、大きな物を置いたり、緊急時の妨げとなるような使い方はできません。専用庭やルーフバルコニーについても、バルコニーと同じように専用使用権が認められている共用部分です。[法廷共用部分と規約共用部分]共用部分には、建物の構造上から専有部分を使用するために不可欠で法的に明らかな「法定共用部分」と、構造上は独立している部分を管理規約で共用部分と定め登記している「規約共用部分」があります。マンションの建物全体を形づくる鉄筋コンクリートの構造体や基礎工作物、内外壁仕上材、廊下、階段､エレベーターなどは「法定共用部分」。電気・ガス・水道の配線、配管も各戸のメーターまでは同じく法定共用部分です。一方、管理事務室や集会室もみんなで利用するための施設ですが、建物の構造上では独立性をもっていますので、管理規約で共用部分であることを定めて登記しておく必要のある「規約共用部分」となります。