管理人はだれ！？

2018年9月27日「木曜日」更新の日記

かつては不動産投資と聞くと、「安く買った土地や建物をより高く転売して、差益を狙う」うさんくさい取引のイメージを持つ人が大多数だったと思います。実際、バブル期の不動産投資はそのようなものでした。例えば5000万円で買ったアパートを7000万円で別の人に売れば、差額の2000万円が儲けとなります。投資元本の値上がり益、いわゆるキャピタルゲインです。いま話題になっている不動産投資はこうした転売益に頼らず、不動産を長期に保有し家賃収入で投資資金を回収していこうというもの。つまり、家賃の入ってくる不動産を購入し、大家さんとして毎月家賃を受け取るのです。これをキャピタルゲインに対してインカムゲインといいます。転売して利益を得るキャピタルゲイン狙いの不動産投資とは違い、家賃収入が目的であれば、リスクの少ない不動産投資が誰にでも可能です。要するに、賃貸用不動産についてしっかり勉強さえすれば個人の才能に頼ることなく行うことができます。試しに、検索サイトのヤフーのトップページから「不動産」「借りる」というカテゴリーで検索してみてください。なんと約80万件もの賃貸物件情報が出てきます。こうしたサイトを見るだけでも、投資に必要な"相場観"が把握できるはずです。しかしこれが売買物件だと情報が少ないためそう簡単にはいきません。というのも不動産会社の担当者でも、よほどそのエリアに熟知していないと、価格が相場に比較して妥当かどうかが判断できないのです。近年の不動産市場でみると、バブル崩壊後、一部の地域を除いて賃貸物件を含めた不動産売買価格の下落傾向には歯止めがかかっていません。他方、家賃の下落率はさほどでもなく安定しており、一定水準以上の好条件の物件であれば現状維持を保っています。その結果、賃貸物件のマーケットには、売買額に対する年間の家賃収入が10％を超える物件も珍しくありません。この数字は表面利回りと呼ばれ、賃貸不動産の売買の際に重要な指標となります。〔年間家賃÷売買価格＝表面利回り〕ちなみに私か所有する東京都中央区のビルは、毎月の家賃が72万円、年間に864万円の家賃が入ってきます。物件の価格が約7000万円だったため、表面利回りは12・34％です。これくらい利回りのよい不動産を買うことが出来れば、家賃収入から管理費などのコストを引いて、銀行へ利子や元金を返済したとしても、十分手元にお金が残ります。つまり、買った不動産の家賃が勝手に銀行の借入金の返済をしてくれて、おまけに手元にお金を残してくれるのです。