管理人はだれ！？

2018年9月19日「水曜日」更新の日記

対象不動産は，敷地面積が2平方メートルを超える大規模な内陸型の工場です。周辺には工場が連担し，工業団地が２か所あります。Ａ工業団地にはセメントエ場や資材置き場等の工場倉庫が多く，対象不動産の存するＢ工業団地には生産工場が多く，二つの団地の格は全く異なります。大規模工場は，行政上の規制から，土地の利用単位が細分化されています。敷地の取得価格が明文化されており，土地を用途上分割した場合は，積算価格がわかりやすくなっています。工場敷地の特徴は，次の通りです。①緑地・調整池の付置義務。工場立地法により全体敷地の20％以上を緑地や調整池にしなければならないことになっている。②譲渡制限・用途変更。工場としての用途に限定されており，用途変更は原則禁止されている。譲渡制限については，各企業との契約による。③敷地規模・建物規模が広大。④賃料収入は年４･億円以上，坪単価は3,500円以上。ただし，前項の倉庫と同じチェックポイントがあります。 ①大手テナント１社に賃貸されているため，そのテナントが転出した場合に，同様の賃料負担力のあるテナントが賃借する可能性が低い。②建物の機能性を維持できる耐川年数が20～30年程度であるから，陳腐化の波にさらされる。③工場・倉庫が存する工業団地は高速道路のインターチェンジからのアクセスが重要であり，また格の相違がある。④テナントの企業動向に留意し，株価動向等も重要である。建物には，工場本体の他，機械室や事務所・守衛所・倉庫等があり，耐川年数はそれぞれ違います。工業団地の分譲価格には，工場誘致のための各種の優遇策があります。対象不動産の価格は，国逆沿いの半分程度です。対象不動産が存するB工業団地の価格水準は,Ａ工業団地の約1．6倍です。Ａ:工業団地にはセメント工場や建設資材の置き場が多く，高速道路のインターチェンジまでの距離を考えると，Ｂ:工業団地の方が，環境面・アクセス面で格が上であり，当該価格差も理解できます。テナントとの賃貸契約の内容・期間，賃料水準，建物の耐用年数および機能的な陳腐化，工業団地の格および立地等を考慮し，グロスのキャップレートを10％と決定しました。