管理人はだれ！？

2018年9月16日「日曜日」更新の日記

対象不動産は,東京23区内に存する,駅前の大規模ショッピングセンターです。周辺は中高層の店舗一事務所ビル，マンション等が混在する地域です。対象不動産は，30を超える様々な種別の専門店（テナント）から構成されており，一つの総合店舗になっています。①背後の居住者人口と年齢動向。②各専門店舗の売上げと転入・転出頻度。③空室率。④共用部分の管理の状態。⑤敷地が大規模であるため，専門店が廃業した場合の用途転換が可能かどうか。⑥専門店の種類。⑦修繕計画等。専門店の場合，①の年齢動向によっては，幼児・子供向けの店舗が必要です。周辺にファミリーマンションが乱立している場合は,特に有望です。また，②のテナントの転入・転出があまりに頻繁である場合は，経営状態が悪いとみて差し支えないでしょう。敷地が大規模であることから，現業がいかに良くても，将来衰退した場合を想定して，土地の最有効使用を考慮しておく必要があります。対象不動産は，マンションを想定して，開発法により素地価格を求めてみました。大規模ショッピングセンターの次の事項についての分析は，地方都市でも首都圏でも同様です。①立地環境。最寄駅の乗降客数等についても調査する必要があります。②商業人口・世帯数。③対象店舗の実績推移。・売場面積と売上高の相関関係。・売場面積と坪効率の相関関係。④中小テナント構成の評価。⑤商圏内の大型店舗の状況。⑥大型店舗のキャップレートの事例。⑦対象不動産の賃料水準。30を超えるテナントのそれぞれの賃料水準が妥当かどうかを，また，各テナントが立地上必要かどうか等を判断し，キャップレートを６％と決定しました。