管理人はだれ！？

2018年9月12日「水曜日」更新の日記

対象不動産は，大阪・地下鉄御堂筋線の「なんば」駅の至近に位置しています。近隣は中層の飲食店が建ち並ぶ歓楽街です。一般に，店舗の経営が行き詰まったり，跡継ぎがいない場合等に売り出されるケースがあります。また，老舗の店舗では，馴染み客が年を重ね，次世代の顧客に受け継がれていかない場合に，売上げが減少してしまうケースがあります。本件は，ある大手チェーン店が，その老舗の飲食店舗（居酒屋ビル）を買い取る場合の評価です。建物は築40年以上であり，取り壊すことも視野に入れますが，建物に営業権的な価値が生ずる場合もあるため，土地・建物一体としての評価を行います。評価のポイントになる点は次のとおりです。・建物の価値をどのように見るか。・一棟借りであるため，賃料水準をどの程度に設定するか。築40年ですが，老舗であり，建物の構造等に歴史的な価値があります。チェーン店は内装等が全店で統一されているため，その改装・改修費用も考慮しなければなりません。賃料水準も，老舗・一棟貸しという個性を反映する必要があります。また，大阪では，敗金等が東京に比べて高くなる場合があります。基本的なキャップレートは８％程度ですが，建物の築年数および改修費用のリスクを考慮して，グロスのキャップレートを10％と決定しました。居酒屋は一時ブームになり，チェーン店問の競争も激しいものがあります。経済全体は良くなってはいるものの，居酒屋の主な利川者は可処分所得が減少しているサラリーマンであるため，その経営には不安要因があることも考慮しなければなりません。