管理人はだれ！？

2018年9月11日「火曜日」更新の日記

対象不動産は，首都圏の駅前に存する約10㎡を超える土地(民有地)です。更地の証券化の中でも広大地の鑑定は，再開発等の経験がなければ難しい案件です。特に面積が大規模であればあるほど，難しくなります。ポイントになるのは次の点です。①面積が10万・を超えると，一つの街づくりを想定する必要がある。②都市計画の変更もある。たとえば，容積率が200％から600％に変更されたり，用途地域が変更される。③敷地に占める都市施設の割合。都市計画により，公共施設・道路などが必要になる。容積率の変更は，都市施設の整備が条件となる場合が多い。自治体独自の開発条例等の知識が必要となる。土壌汚染がある場合の処理の方法，期間，費用，および敷地内利用の駅前10万㎡を超える土地をどうするか。全体を100とした場合に,住居・オフィス・店舗・ホテル等の各用途別の最適割合は如何ほどか。各用途別の最適割合の根拠となる，その地域の各川途別の今後の需要はどうか。各用途別の賃料および分譲価格の適正水準はどうか。建築造成期間を３～５年とみて，完成時における各用途別の賃料および分譲価格のリスクをどう予測するか。本件の評価は，その全てが想定であるため，全てにリスクがあることを理解する必要があります。とは言うものの，その想定は100%実現しなければなりません。楽観的・悲観的という見方がありますが，この場合は悲観的というよりはむしろ保守的と言った方が間違いがないでしょう。最悪のリスクも考慮すべきです。潰れ地率を適正にみているか。理由付けのできる根拠は何か。各川途別にみた場合，賃料水準・分譲水準の高いオフィスや店舗の割合を多く（楽観的に）見過ぎていないか。土壌汚染の処理について，期間を甘くみていないか。将来（３～５年後）予想される分譲価格を適正にみているか。基本的なキャップレートは５％程度ですが，上記のリスクを考慮して，7.5%と決定しました。また，評価方法には，取引事例比較法，開発法，収益還元法(土地残余法)がありますが，開発法に重点を置きました。取引事例比較法は，対象不動産が10万㎡を超える土地であり，適当な取引事例がないことと，評点が説明可能かどうかがポイントになりました。土壌汚染もキャップレートに影響します。また,規模が大きくなればなるほど,開発リスクが発生し，それがキャップレートに影響を及ぼします。