管理人はだれ！？

2018年8月28日「火曜日」更新の日記

繰り返し、建ててからも建物を維持・向上させることの大切です。ほとんどの建設会社は、物件を建てるだけで終わり。収支計画は出しても、事業経営という観点で施主に何も教えてはくれません。建物（器）は二度使う、という観点がないからです。ＲＣ造の法定耐用年数は47年です。"新築マジック"で、新築から間もなくは入居が見込めます。47年持つからといって、何もしないで古くなった建物では、家賃を下げ続けることになりかねません。たとえば外装の色を変えるというような単純なことではなく、建築から20年を過ぎたときに、時代が変われば間取りの変更も必要です。どんな人に住んでもらいたいのか、しっかりとした入居者イメージを持つことが大切です。あるいは途中でリノベーションに投資する必要があることも、賃貸経営事業で大事なところでしょう。こうしたことが"魅力改善"であり、別な見方をすれば、二度使うことができるＲＣ造だからできることでもあるのです。ＲＣ造ならば、資産として価値の減少が少ない高品質なマンションをつくれることが、理解してもらえたと思います。これこそが、35年という長期の安定を支える支柱なのです。オーナーにとって将来の修繕に使うためのお金は、単に長期的な修繕計画のためだけではなく、入居促進のための"魅力改善"資金であるということ。こういう認識で貯めていかないと、せっかくのＲＣ造を二度使えないのです。新築の際にこの説明をしていても、いざ20年が経過したときにはお金のないオーナーも、決して少なくありません。もちろんこうしたオーナーの末路は暗いばかりです。