敷金返還の範囲と借家人の原状回復義

: Q.借家契約終了時に、借家人は建物を原状に回復して家主に返還する義務を負っていると聞き、契約書にも借家人の原状回復義務を記載しました。ところが、明渡し時に元に戻されていなかったので、業者に見積もらせたところ、借家人から預かっている敷金では足りないことが判明しました。借家人からは、賃料の滞納がないので敷金を全額返してほしいと要求されていますが、全額を敷金から差し引いてよいでしょうか。借家人は、賃貸借契約終了時に賃借物を原状に回復して家主に返還する義務（原状回復義務）とともに善管注意義務を負っています。そこで、建物に手を加えた場合は、明渡し時に原状に復して返還することになります。借家人が原状回復を行なわずにそのまま明渡しを受ければ、家主は原状回復工事を行ない、工事費用を敷金から差し引いて残額を返還すれば足ります。問題となるのは、通常使っていたことで生じた汚損についての原状回復の範囲です。家主としては賃借時に引渡した状態に戻すことを想定しがちですが、建物はもともと経年変化によって価値が減少していくものです。