管理人はだれ！？

2018年6月6日「水曜日」更新の日記

「都市型商業店舗ビル」の最大の特徴は、商業特有の「歩合賃料」という賃料の決め方にあります。駅ビル等の都市型商業店舗ビルに入っている多くの専門店は「最低固定賃料十店舗売上の〇％、ただし、売上が〇ヵ月連続で〇〇部分がなく「売上歩合賃料のみ」という店舗もあります。なぜ、このような特殊な賃料形態になっているのでしょうか？ これは、借り手（専門店）と貸し手（不動産オーナー）の両方にとってメリットがあるからです。 借り手である専門店にとっては、払える賃料は、お店の売上に依拠するため、毎月の売上に比例して賃料を払う方が出店しやすく資金繰りの面でもプラスです。また、貸し手である不動産オーナーにとっては、魅力的なテナントを集め、テナントが営業しやすいように不動産の運営管理をしっかり行うことによって、お店の売上が上がれば、賃料の上昇が期待できます。 「歩合賃料」は、テナントと不動産オーナーの利害を一致させ、力を合わせてその商業施設の魅力を向上させていくように仕向けるための仕組みなのです。売上不振が続いたテナントは退店しなければならないという収り決めも、人気のないテナントを人気のあるテナントに入れ替えることで、その商業施設の魅力を維持するためのものです。 このような契約は商業施設特有であり、固定賃料を基本とするオフィスや倉庫と比較すると、賃料が不安定になるという面もあります。しかし、店舗の入れ替えを効率的に行い、魅力的な専門店を集められれば、売上と賃料を上昇させ、かつ消費者にとって優れた商業施設として「不動産の価値」を上げることも可能です（これをバリューアップと呼んでいます）。 このように、賃料の不安定性とバリューアップの可能性の両方を持った都市型商業店舗ビルは、「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資対象だと言うことができます。