管理人はだれ！？

2018年4月19日「木曜日」更新の日記

　気に入ったマイホームが見つかり申込みを終えると、いよいよ契約を結ぶことになります。 ここで「重要事項の説明」が問題になってきます。 　不動産の売買では、不動産業者は必ず買主が物件と取引内容を確認し、間違いなく契約をするように、契約成立の前に一定の事項を書類にして説明しなければならないと決まっています。 　この重要事項の説明は、必ず宅地建物取引主任者が取引主任者証を提示して行なう決まりになっています。買うか買わないかは、物件の内容をよく聞いて、1つ1つチェックし、そしてわからない箇所については納得できるまで説明を求めてから判断することです。 　それではこの重要事項の説明を受ける際のチェックポイントを具体的に見てみましょう。 ①登記簿に記載されている事項はここをチェック 　添付されている登記簿謄本が新しいものかどうか、交付された日付を確認します。 　次に重要事項に書かれている内容が登記簿謄本と一致しているかを確認します。この場合、土地や建物に抵当権が設定されているときには、いつ抹消してくれるのか、またその方法を確認し、売買契約書にもきちんとその旨を示しておく必要があります。 ②面積（マンションの場合は専有面積）を確認する 　土地登記簿の「表題部」という土地の状態を表示した箇所の面積は、明治初期につくられた課税台帳をもとにしているため、実測の面積よりも広かったり狭かったりすることがあります。 一般的に、もともと農地や山林であったところは実際の面積と違っているケースが多くなっています。 　したがって、売買契約の際には登記簿上の面積で売買を行なうのか、それとも実測の面積で売買を行なうのかを明確にしておくことが大事です。 　またマンションの専有面積についても登記簿上の面積とは異なっています。専有面積は壁芯から測った面積で表示され、登記簿上の面積は実際に利用できる壁の内側で表示されているため、専有面積のほうが少し大きくなっています。 　ちなみにこの専有面積が50㎡に満たない場合は、住宅金融公庫の融資は受けられないことになっています。 ③法令に基づく制限はどうなっているのか？ 　「都市計画法と建築基準法に基づく制限」と「それ以外の法令に基づく制限」があります。物件が都市計画法で定められたどの地域に属し、どのような制限を受けているのか、または建築基準法に基づいて建てられているのかを確認しましょう。 　もし建ぺい率や容積率がオーバーしていると、建て替えを行なおうとしても今より規模を小さくしなければならないことになってしまいます。 ④私道負担はどうなっているのか？ 　自分の家に出入りするために、他人の土地を通らなければならないような場合は、 ①その部分の面積 ②どういう権利に基づいて利用できるのか ③通行料はいくらかかるのか 　という買主にかかってくる負担をしっかりと確認しておくようにしてください。 ⑤飲料水・電気・ガスの供給施設及び排水施設の設備状況はどうなっているのか？ 　電気・ガスの供給先、使用するガスが都市ガスかプロパンガスかなどが記載されます。 ⑥建物または敷地に関する権利、及びこれらの管理・使用に関する事項はどうなっているか？ 　マンションの場合は敷地についての「所有権」「地上権」「賃借権」などがどうなっているのか、専用使用権の内容、修繕積立金と管理費についての説明があります。 　専用使用権とは、専用駐車場、バルコニーなどの特定の人だけしか使用できない権利のことをいい、通常はバルコニー以外は月々の使用料が定められていることが一般的です。これが月あたりいくらかかってくるのかを確認します。 　また中古マンションの場合、修繕積立金・管理費が前の所有者からきちんと支払われているかの確認も必要です。管理規約にもよりますが、前の所有者が滞納していると法律上は新しい所有者が支払うことになる可能性があります。トラブルに巻き込まれないよう確認してください。 ⑦契約の解除については？ 　「手付けによる解除」や「契約違反による解除」、「ローン特約による解除」について説明を受けることになります。 ⑧契約不履行の際の損害賠償はどういう取り決めか？ 　もし契約を守らない場合には、いくらの損害賠償を支払うことになるのかについて説明を受けることになります。ちなみに宅地建物取引業法では「損害賠償金と違約金の合計額は売買金の20％まで」と定められています。 ⑨手付金の保全措置はどうなっているのか？ 　手付金の保全措置についての方法、保全措置がどこの金融機関にとられているかをチェックします。 ⑩ローンが組めなかった場合はどうなるのか？ 　住宅ローンを利用する場合は、借入先の金融機関、融資額、返済期間、利率などの説明を受けることになります。住宅ローンの申込みは売買契約と同時にできれぱよいのですが、ローンには審査があるため、手続き上いったん売買契約をしてからローンの申込みをすることになります。 　もし予定していたローンが組めなかったような場合に、契約を破棄して支払った手付金を返してもらうことができる「ローン特約」についても説明を受けておきましょう。 　また、売買契約を結ぶ場合の契約書の中にも、この特約がきちんと示されているか必ずチェックしてください。 ⑪ローンを組んだら最終的に利息はいくら支払うことになるのか？ 　元金に対して利息を最終的にいくら支払うことになるかということや、物件引渡しまでに支払う金銭の額と、その後に支払う金銭の額、支払い時期・方法について説明を受けます。 　以上のように重要事項の説明を受けた後、内容に何ら問題がない場合には買主が署名・押印します。しかしできることなら説明を受けたらいったん家に持ち帰って、もう一度重要事項の内容を見直してください。そして完全に理解した上で署名・押印することです。 　重要事項の説明を受けたからといって、何も契約を結ばなければならないということはありません。わからない点があれば、必ずこれを解消した上で、売買契約を結ぶことです。