管理人はだれ！？

2018年4月14日「土曜日」更新の日記

　民間の住宅ローンというと以前は内容がほぼ同じものばかりでした。しかし、平成6年の7月に民間の住宅ローンの内容を実質的に規制していた大蔵省の通達が廃止されたため、従来の長期プライムレートに代わる短期プライムレートに連動した変動金利型の住宅ローンが、都市銀行の他、地方銀行、信託銀行、信用銀行、生命保険会社から続々登場しています。 　こうした新しいタイプの住宅ローンは、金融機関によって様々な特色があります。 　まず融資限度額は各金融機関ほぼ5000万円と揃っていますが、さくら銀行、安田信託銀行、第一生命のように1億円まで大きく設定しているところもあります。 　また、新しく販売されている住宅ローンの中でもっとも特徴的なことは、固定金利と変動金利の切り替えができるタイプが出たということではないでしょうか。このタイプの住宅ローンは、住友銀行・三和銀行などで販売しています。 　この「固定金利選択型住宅ローン」は、ローンを組んだ当初は固定金利で返済し、固定金利期間が終わる頃に、それ以降固定型か変動型を返済者が決めるものです。ただしこの期間が終 わる前に、今後も固定型で返済するならもう一度固定金利の特約を結んでおかないとその後はずっと変動金利で返済していかなければならないことになっています。その後、2度と固定金利に戻すということはできません。 　固定金利がそろそろ終わる頃に金利上昇傾向にあれば、この特約をつけてもう一度固定金利期間を設定しておかないと、それ以後は変動金利型で返済していくことになるため、上昇した金利の適用を受けることになりトータルの返済額が大きくなってしまいます。 　富士銀行や三菱銀行ではさらに利用しやすい住宅ローンを販売しています。 　内容は、変動金利期間と固定金利期間を自由に選択できるタイプの住宅ローンで、ローンを組む際に固定金利をまず選択しなければならないということはありません。 　返済期間中に変動・固定金利期間3・5・10年のうちから自由に期間を設定することができ、設定した期間が終了するとまた新たに変動・固定金利期間を設定することができます。 　たとえば、現在のようにローンを組んだ当初金利が低いということで、まず変動金利を選択したとしても、その後金利が上昇気味の場合は、固定金利期間5年を選択できるのです。その5年後、つまりこの固定金利期間が終了する際に金利がさらに下がりそうな気配なら再び変動 金利を選択することができ、その期間終了の際「金利が底を打った」時点で再び固定金利期間に変えるといった方法をとると、金利上昇による負担を受けることなく上手にローンを返済していけるというわけです。 　今、金利が低いとして注目されている変動金利型の住宅ローンの利率は約3.375％と金融機関横並び状態となっています。しかし、住宅金融公庫の基準金利3.6％よりも低いからといってこの住宅ローンに飛びつくのは危険です。 　変動金利の場合、当初3.375％という低金利での返済が可能となりますが、金利が上昇すると結果として返済額が大きくなってしまいます。今のような低金利時代には利用価値がありますが、将来、金利がどこまで上がるかはわかりません。 　したがって目先の金利にとらわれず、先を見越した住宅ローンを考えなくてはなりません。 　たとえば、第一勧業銀行のように変動金利がどこまでも上昇して利用者に負担がかかってしまうことを考慮し、「キャップ型」のローンを取り扱っているところもあります。つまり、ローンを組む際にあらかじめ金利が上昇することに上から”ふた”をして、それ以上返済金利が上がらないようにしているのです。 　ちなみに、この第一勧業銀行の「上限金利設定型」という商品は変動する金利の上限を設定できる期間が5年間と10年間の2種類あります。上限設定期間５年の場合は、適用金利が3.60％、上限金利が6.40％で、上限設定期間10年の場合は適用金利が3.85％、上限金利が6.75％と少し高めになっています。 　こういった変動金利の上限が設定されていると、低金利時代にはそのままの低い金利の適用を受け有利に返済していくことができますし、逆に高金利時代には適用金利が上限金利以上になったとしても、上限金利を上回る金利分の返済をしなくてすむわけですから、その分有利に返済していけることに なります。 　10年前に新築一戸建てのマイホームを購入する際に住宅金融公庫から融資を受けているような場合ですと、当初10年間は約5.5％の適用金利で返済してきたことになります。しかし住宅金融公庫からの融資の場合、段階金利で返済していくことになるため11年目より金利が上がってしまいます。ちょうど11年目にあたる平成7年から約7％程度になってしまうのです。 　このような場合、住宅ローンの借り換えを行なうのもひとつの方法です。 　つまり、高金利時代に借入れをした金額を完済し、新たな低金利の借入金をつくるわけです。 金利が高くなった段階金利の適用期間にある公庫からの融資を完済するために、低金利時代に民間の上限付変動金利の住宅ローンで借入れをすれば、合計の返済額は軽減されることになります。 　ただしこの場合、民間ローンから借入れをすることになるわけですから、銀行へ直接交渉をすることになり、審査をクリアーする必要が前提条件としてあることも忘れないでください。 　その他、公的ローンからの借入れだけではマイホームを購入できないような場合に、その不足分を補うために民間の住宅ローンを利用する方法も考えることができます。 　これまでは住宅金融公庫と年金からの融資が住宅ローンの基本型でしたが、物件価格に対する融資割合、融資までの期間の短さ、金利の低さなどを考えると民間の住宅ローンが今後ますます公庫融資同様に一般的に利用されるようになるでしょう。