管理人はだれ！？

2018年2月6日「火曜日」更新の日記

　住宅を購入すると、給料が下がったら、金利が上昇したら、病気になったら…とさまざまなリスクが思い浮かびます。しかし、いちばん怖いのは、なんといっても離婚するリスクです。特に、夫婦で共有名義にしていた場合は複雑です。以下では、離婚時の対応の概要をみておきましょう。 ・夫婚の一方が住み続けるケース 　「こどもの学校を変えたくない」「生活の基盤となる住まいは確保しておきたい」という妻の希望などで、妻子はそのまま住み続けてローン返済は夫が継続という方法はよく検討されます。けれども、実際は、夫が自分の住まいや新生活の方にかけるお金とのバランスを考え、妻子の住む家の住宅ローン返済が滞るケースが散見されます。そうなると、金融機関は任意売却や競売をすすめてきますので、妻子がその家に住み続けることは難しくなります。 　その住まいに住み続けたいのであれば、名義を夫から妻に変え、ローン返済も妻自身が担うのがー番確実です。ただし、登記簿上の名義を変更することは譲渡所得税の対象となる場合があります。 　また、たとえ、収入を合算して夫婦でローンを組んでいたとしても、どちらか1人にローン名義をまとめることは、その人にそれだけの借り入れ能力がないとできない話です。そのため、金融機関に断られるケースも少なくありません。 　ローンの借り替えができなければ、離婚前の段階で夫婦の共有財産を第三者に売却するという方法が現実的で、多くの人がこの道を選んでいます。 ・売却するケース 　今の住まいに妻子が住み続けるという選択にこだわらず、売却を選択すれば、後々のローンのトラブルがなくなりスッキリできます。ただし、売却額がローン残高を上回れば、手元に残った現金を夫婦で分ければＯＫですが、もしも、売却額がローン残額より少ない見込みの場合は、担保割れなので売却は難しくなります。できたとしても、債務を分ける必要があるので泥沼です。 　共有名義にしている場合は、「住宅ローンの借り換えをする」「住宅ローンを一括返済して完済する」「任意売却などで家を処分する」といった方法を、離婚前にすることが必要になります。