管理人はだれ！？

2018年1月20日「土曜日」更新の日記

　賃貸併用住宅を建てれば、晴れて大家デビューです。通常のアパート経営であればここからが本番で、賃貸管理を行って入居者を募集し、収益をあげていくことになります。都心の狭小地・変形地と賃貸併用住宅の組み合わせであれば、基本的にはサラリーマンの副業としても堅実にキャッシュフローが回るはずです。なぜなら、入居者を安定的に確保するために都心・駅近の土地を取得するのであり、キャッシュフローがマイナスにならないために住宅ローンを活用してコストを抑えているからです。だからこそ、本業が忙しいサラリーマンであっても、比較的リスクなく不動産投資を始められるという利点があります。 　とはいえ、大家として行う賃貸管理について、まったくの知識ゼロでは不安ですから、ここで賃貸アパート経営の基本を簡単に解説します。 　まず、賃貸物件のオーナーになると入居者を募集することになります。その際には、貸主としての義務と権利が発生しますので、知識として押さえておきましょう。これは賃貸併用住宅に限らず、物件を所有してそこから賃料収入を得るケースでは同じこと。本格的に不動産投資をするうえでも参考になりますから、覚えておいて損はありません。 　まず、貸主には入居者が居住に適した状態に物件を維持。管理する義務があると民法に定められています。入居者が居住するうえで、物件の状態や設備などが不十分なら、貸主が修繕しなければなりません。一方の入居者には賃料の支払い、契約終了後に原状回復して返還する義務などがあります。 　そんな中で、最近トラブルになることが多いのが敷金の問題です。敷金とは入居者が入居時に払うもので、退去時の原状回復費用分の前払いです。また、賃料の滞納があった場合には、そこから補填することもあります。ところが、退去時の清算費用がわかりにくかったり、高額すぎたりなどの問題で、退居者から「敷金返還訴訟」が起こされることも少なくありません。 　そのため、国土交通省はこれまでの各種判決などをもとに「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を作成し、現在はこれをもとに敷金清算が行われています。これによると、故意に破損したなどの場合でない限り、普通に暮らしていて傷んだりした部分に関して、入居者には修繕の負担義務（原状回復義務）はないという考え方です。通常損耗の例として、畳の変色、フローリングの色落ち、家具設置による床、カーペットのへこみ、設置跡などが挙げられており、退去後にそれらを修繕する際に敷金を使うことはできません。最近は「敷金ゼロ」という物件も多く、敷金を預かるとなると入居者が決まりにくいというケースもあるかもしれません。つまり、あらかじめ敷金に頼らずに原状回復できるように家賃などの設定を行っておく必要があるということになります。 　そもそも敷金は「預かり金」にあたるので、これを賃料などと同じように収入にすることはできません。つまり、敷金を預かった場合にはほとんど返還しなければならないので注意が必要です。