管理人はだれ！？

2018年1月16日「火曜日」更新の日記

　賃貸部分の賃料収入で住宅ローンの返済額を軽減、あるいはゼロにするのが賃貸併用住宅の基本的なキャッシュフローですが、建築段階の工夫次第で、自宅部分の光熱費も含めて自分の持ち出しをゼロにすることもできます。たとえば、物件の屋根に太陽光発電のソーラー発電システムを設置することも手段のひとつです。 　現在、太陽光発電システムの設置コストは1ｋＷあたり30万～40万円程度。補助金なども用意されていますし、光熱費の節約にもなるので、年間の電気代が5万円ほどだとすれば、7～8年で元が取れる計算です。パワーコンディショナーは10年くらいで交換することを推奨されていますが、ソーラーパネル自体はそのまま使えます。たとえ狭小地、変形地の住宅であってもソーラーパネルを設置することは簡単です。 　今なら10ｋＷ以上の出力があるソーラーパネルを載せれば、20年間は電力買い取りの保証がありますから、早めに載せて電力の買い取り価格を確定しておくことがベターです。今後は買い取り価格もどんどん下がっていくといわれていますから、載せるなら早いほうがいいでしょう。太陽光パネルに関しては、メリットはあってもデメリットはとくにありませんから、設置しないほうが損と言っても過言ではありません。 　とくに賃貸併用住宅に限ったことではありませんが、最近は建材なども進化し、住宅の気密性はとても高くなっています。たとえ木造であっても冷暖房効率はかなりよいので、電気代などは抑えられます。断熱材など、高機能なものをきちんと使えば、光熱費ゼロの住宅というのも決して夢ではありません。 　賃料収入でうまくいけば実質的に家賃がゼロになるといっても、賃貸併用住宅を足掛かりに本格的な不動産投資を目指すなら、散財してはいけません。光熱費を抑えた分も含めて、本来なら必要だったかもしれない住宅ローン返済額や光熱費を貯蓄しておきましょう。そうすれば、毎月かなりの額が貯金できるはずです。そして、ある程度貯まったところで、まとめてローンを繰り上げ返済します。 　たとえ金利が低いといっても、借金には利息がつきますから、普通にローンを返済した時の返済総額は借り入れ金額よりもずいぶん多いものです。繰り上げ返済することによって、この返済総額を減額することができます。 　ローンの繰り上げ返済にはいくつかの方法があります。ある程度まとまった金額を一度に返済する方法と、毎月の返済額を増額する方法です。さらに、まとまった金額を返済したあと、引き続き今までと同じ返済額で支払い期間を短縮する方法と、毎月の返済額を減らして同じ期間返済する方法があります。他にも、気がついた時にこまめに返済する方法などもありますが、手数料がかかるケースが多いので注意が必要です。 　では、毎月の支払額を増額するのと、ある程度まとめて返済するのとでは、どちらがより減額につながるのでしょうか。それは、ある程度まとめて返済して、返済期間を短くする方法です。当たり前といえば当たり前ですが、1円でも多く、1日でも早く返済したほうが利息は少なくなります。ですから、ある程度まとまったところで返済して、その分返済期間を短くするのがおすすめです。こうしてローンを早く完済して、今度は賃料収入を活用して新たな不動産投資というステップへと進みたいところです。