管理人はだれ！？

2018年1月15日「月曜日」更新の日記

　年収500万円で不動産挟資の第1歩といえる賃貸併用住宅を建てることができるのか、実際にシミュレーションしてみましょう。確かに難しい部分もあるのですが、結論からいうと不可能ではありません。 　現在、貨貸併用住宅をまるごと住宅ローンで建てるにあたっては、都市銀行に相談するのがおすすめです。信金などでは、住宅部分と賃貸部分を分けてそれぞれについて個別に審査するということになります。賃貸部分の担保評価については事業ローンとして個別審査することになるので、審査が厳しくなりがちです。一方、金融機関によっては、賃貸部分の家賃収入を年収にプラスして考慮してくれるところもありますが、金利がやや高めの設定なので月々の返済額が高くなってしまいます。ですから、今回は都銀でシミュレーションしてみます。 　都銀の場合は、住宅ローンで受けられる融資総額はおよそ年収の7倍程度です。年収500万円であれば3500万円くらいが限度になります。さらに言えば、都銀の住宅ローンとなると土地面積は40平方メートル必要なので、厳しい条件といえます。それでも、不可能ではありません。 　ひとつ具体例を紹介します。以前私が扱った中で、葛飾区に駅近の土地がありました。結果的には通常のアパートを建てて売却したのですが、賃貸併用住宅でも企画していた土地です。ここなら年収500万円でも賃貸併用住宅を建てることができます。 　まず土地代金が坪単価約125万円、12坪で合計15.0万円程度でしたので、そこに木造3階建て、2階の一部と3階は自宅、1階から2階の一部を2部屋の賃貸ワンルームとして建てるとします。建築コストは坪単価80万円だったので、2000万円ちょっとの予算で賃貸併用住宅を建てればいいわけです。土地・建物合わせて総額3500万円とすると、頭金なしで住宅ローンを組めば月々の支払いは約9万9000円になります。賃貸部分としてワンルームが2部屋ありますから、家賃を周辺相場の5万円に設定すれば、賃料収入はｍ一万円。金利を考えても、賃料収入だけで住宅ローンが払えてしまうというわけです。 　対して、完全なアパートを建てた場合で考えてみましょう。木造3階建て、賃貸ワンルーム6部屋のアパートを建てると仮定します。まず建築コストですが、木造3階建ての共同住宅を建てる場合、法規上、耐火建築物にする必要がありますので、その分の費用が加算されて約3700万円と割高になります。土地・建物合わせて、総額5200万円の出費です。また、アパートローンは住宅ローンと比べて金利も高いものです。年収500万円での借り入れは厳しいため、金利の高い金融機関を選ばざるを得なくなります。ざっと計算してみると、金利4・0％、返済期間20年で、月々のローン返済額は31万5000円。これを超える金額の賃料収入を得られれば、最終的には自分の利益になるわけです。とはいえ、それも家賃の設定次第。相場と大きく異なると、入居者もつきにくくなってしまいます。もし仮に空室で家賃が入らなくなるくらいなら、多少家賃を下げてでも入居してほしいと考えることでしょう。そうなると、満室になってもローン返済額には足りず、いくらか自己資金から持ち出さなくてはならない、ということになるかもしれません。たとえば仮に6部屋のアパートで1室の家賃を5万円に設定すると、満室になっても賃料収入は30万円。つまり、月々約1万5000円強の持ち出しになります。それでも、最終的にローン完済後には賃料収入はすべて自分の収入になるわけですから、20年我慢すれば、という考え方も可能です。ただし一般的なサラリーマンがこの条件でローンを組むのは相当に難しく、もしアパート経営に失敗したらと考えると、リスクが大きすぎます。キャッシュフローの安全性を考えれば、やはりまずは賃貸併用住宅から始めることが堅実だということがわかるでしょう。 　この物件以外にも、墨田区で賃貸併用住宅のプランを売り出しました。こちらは東武鉄道亀戸線沿線の駅から徒歩5分、ＪＲ総武線沿線の駅からでも徒歩17分という立地で、土地と建物の合計が5000万円。狭小ではなく、ワンルームを3部屋つくることができるほどの広さがあるので、想定される賃料収入は16万7000円です。それに対して住宅ローンの返済額は約14万円なので、こちらも実質ゼロ円で自宅を持てるという物件です。本書執筆時点ではまだ提案が始まったばかりですが、すでにいくつか問い合わせもいただいています。やはり、住宅ローンで賃貸用不動産を所有することができる賃貸併用住宅に対する興味・関心の高さを感じます。

駅近物件！

今回ご紹介する賃貸物件はユウパレス和泉府中！和泉府中駅から徒歩5分圏内。また、物件までの帰り道には大型スーパーもあり、食材も買って帰宅できます！和泉市の賃貸物件ならユウハウジングまでお任せください！和泉府中を中心にシングル向けからファミリー向けの賃貸物件を扱っております。スタッフ一同みなさんを笑顔にできるように親身に頑張っています！ご来店お待ちしております！