管理人はだれ！？

2017年12月28日「木曜日」更新の日記

　建築基準法が改正され、準防火地域にも木造3階建ての住宅が建築されるようになりました。 　地価が下落したとはいえ、まだまだ高額な宅地の有効利用として、木造3階建ては、建て売り住宅に多く取り入れられているようです。 　バブルの崩壊による住宅需要の低下、それに伴うコスト破壊などで、土地価格の割合を少なくして全体の価格を安くしようということから、それなりの建物の広さが確保される3階建てへの移行となったのでしょう。確かに住宅の広さに比べて、販売価格は安くなっています。 　また、マイカー族の増加で車庫の必要性が求められることなどから。1階の一部をガレージに利用できるなどのメリットもあります。 しかし、これらが建築されている都市部では、準防火地域に指定されていることが多く、その場合、地階を除く階数が3である建築物の技術的基準が定められています。 　例えば、隣地境界線等からの水平距離が1ｍ以内の開口部で、0.2㎡以上のものについては、常時閉鎖式、煙・熱感知器・温度ヒューズ連動式防火戸またははめごろし防火戸の設置が義務づけられています。そして、隣地境界線、道路中心線から1階にあっては3ｍ以内、2階以上にあっては5ｍ以内の距離にある建築物の開口部は防火戸としなければならず、それに使用されるガラスは鉄および網入りガラスとしなければなりません。 　また、外壁や軒裏が防火構造でかつ建設大臣の定める基準により、屋内側からの火熱を有効に遮ることができるよう、石膏ボード12mm厚さで被覆しなければなりません。 　この他、屋根または直下の天井は厚さ12mm以上の石膏ボードの上に、厚さ9mm以上の石膏ボードの重ね貼りの防火が必要となっています。 　既に完成した住宅においてこれらを確認するには、屋根裏点検口やユニットバス天井開口部より覗いてみるとよくわかります。 　ある木造3階建て建て売り住宅の場合、役所に提出した確認申請書では鉄骨造りとなっていたにもかかわらず、実際の建設は木造3階建てであったという例もあります。 　この他考えられることは、今現場で働いている大工さんなどの技術者の多くは、木造については2階建て住宅の建築経験しかなく、その経験を元に3階建てを建築しているということです。 　これらを総じていえることは、現在の住宅建築においては公的な融資を受けない場合、中間検査および竣工検査を受けなくても、建物は完成し、分譲もでき登記もでき居住もできるのです。確認申請さえ通ってしまえば、それがそのとおりに建築されなくてもだれも見守っていないのです。 　こうなると購入者は、自助努力によって調査しなければなりません。購入契約前に確認申請書を見せてもらい、そのとおり施工されているか屋根裏から床下まで、構造・材質等についてチェックしましょう。ただ、完成した建物の柱の寸法などは確認難しいことです。 　建設当初の基礎工事から常に見守っており、法規に適合して建築されている場合は、まあ安心して購入し居住することができるでしょう。 　それでも現実問題として火災や地震の場合、3階からの避難はなかなか難しいところがあります。建築物を見抜く目と、いざというときの敏捷な体力、高齡化にむけての住まい方などをトータルした上でよく考え、木造3階建てを選びましょう。

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