管理人はだれ！？

2017年12月26日「火曜日」更新の日記

　購入したばかりの中古住宅が、激しい台風の風雨で雨漏りし、部屋が水浸しに。仲介した不動産業者は責任はないと知らん顔。こんなときはどうすればよいのでしょうか。 　まず、元の持ち主に会って、今までに雨漏りなどが1度もなかったか確かめてみましょう。購入前に見に来たとき、雨漏りがした部屋の天井や壁のクロスだけが異様に新しかったというような場合は、その辺りも追求してみましょう。 　中古住宅の場合、ほとんどが「現況有姿」で購入します。つまり購入の際、目で見える瑕疵があった場合、それは承知の上で購入契約したということです。 　しかし、過去に雨漏りがあったのにその痕跡がわからないように、新しいクロスに張り替えられていた場合、買い主は全く気づくことができません。このような場合、その雨漏りについて売り主は瑕疵担保責任を負わなければなりません。 　一方、売り主が契約前にこのことを説明し買い主が知っていた場合は、雨漏りを承知の上で契約したことになり、今更売り主に責任を問うことはできません。 　また、売り主は不動産業者にその旨を伝えていたのに、業者が買い主に説明しなかったという場合は、まず、業者に対して、宅建業法の業務に関する禁止事項 違反が問えます。「重要な事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」で、雨漏りのような重大なことは、購入意思の決定を左右することですから、説明義務があるとみなすことができます。 　そして、業務を忠実に遂行しなかったために損害が発生したということで、業者に対して損害賠償を請求できるでしょう。損害賠償額は、雨漏りの修復の費用と、雨漏りによって発生した拡大被害の原状回復の費用、その他、その雨漏りによって受けた精神的な被害や時間的な損害も入るのではないでしょうか。 　この瑕疵担保責任を相手に要求できるのは、通常は瑕疵があることを知ってから1年以内です。しかし、特約で引き渡しの日から3年に変更することはできます。売り主が不動産業者の場合、この期間が2年未満の特約は無効となります。 　中古住宅の場合、雨漏りの他にシロアリが発生していたり、構造的な欠陥があったりするものを隠して売られることがあります。なぜ売られるのかの聞き合わせはもちろんのこと、契約前のチェックは何人もの目で緻密に行いましょう。また、購入後でも異常に気づいたら、すぐに話し合いを申し出ましょう。

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