管理人はだれ！？

2017年12月17日「日曜日」更新の日記

　Ａさんの借りている借家は、近くにスーパーもあり人通りも多いので、この度失職したのを機会に、そこで何か商売をしたいと考えています。借家で商売をしてもよいのでしょうか。 　賃借人は契約に従って目的物を使用しなければなりません。これを「用方遵守義務」といいます。 　したがって、住居用とする特約の元に賃貸借している住宅を、店舗として無断使用した場合は、特約違反の責任を負わなければなりません。すなわち、貸し主に無断で住宅の改築や特約の用途に違反した行為を行った場合、賃貸借契約解除の大きな要因になります。 　しかし、住居用として使用すべき特約に反して、住宅の一部を店舗に使用したとか、飲食店を経営するという特約に反して、倉庫として使用したとかいうように、「用方遵守義務」に反しても、違反の程度が余りひどくないときは、契約違反を認めていない判例もあります。その特約違反が、賃貸借の基礎である当事者間の信頼関係を壊さないものであるかどうかが重要で、契約解除ができないとされたり、その前提として催告しなければならなかったり、また、その程度が甚だしい場合は、催告しないで解除することが認められているものもあります。 　この特約違反がどの程度のものかの判断基準として、 ①使用目的の変更によって、その住宅に相当の損害を与える危険性があること ②その変更が相当継続すること と判示されたものが参考になるでしょう。 　Ａさんの場合、失職しており、店舗としての使用は相当継続することが考えられます。そこでまず貸し主に、この住宅で商売を開始しなければ生計に窮する旨を申し出て、貸し主の了承を得る必要があると思われます。 　当然、住宅の一部現状変更すなわち店舗向きに改造することなどについても、申し出ます。 　貸し主が了承した場合でも、営業利益を考慮して賃料の値上げなど、賃貸条件の変更を付け加えてくるかもわかりません。 　これは借家が居住以外の営業用として、価値が増加するとの前提条件をふまえて、当然のことといえます。したがって、その条件内容も十分話し合い、折り合いをつけましょう。 　しかし、行商などその住宅を利用しない営業行為は別問題です。契約時と職業が変更したという届けのみでよいでしょう。 　また、改築などを行った場合、今後退去時には原状に回復する義務が生じます。 また、この借家が近隣の状況から店舗にふさわしく、営業によって多くの利潤を得るような場合、貸し主が店舗としてその後使用したい場合などは、この店舗改築を造作買い取り請求することも考えられます。 　賃貸借契約が、平成4年7月31日以前のものならば借家法が適用されます。 この場合、借家法第5条「造作買い取り請求権」は、片面的強行規定として借り主に不利な特約はなかったものとなります。ただし、これには貸し主の同意を得て行った造作であることが前提となります。 　なお、平成4年8月1日以降の賃貸借契約の場合は、借地借家法の適用となり、この「造作買い取り請求権」は任意規定となっています。同意時に買い取らないとの特約を付けた場合は、その特約は有効とみなされ、買い取り請求は断られ買い取ってもらえません。 　なお、借家法適用時になされた賃貸借契約で、借地借家法施行後に買い取り請求権排除の特約を締結した場合は、これが有効とみなされますのでその点は留意しましょう。

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