管理人はだれ！？

2017年12月16日「土曜日」更新の日記

　住宅が古くなり、使用することができなくなった場合には、賃貸借契約はなくなります。しかし、その古くなり方の程度は様々であり、また、 地域特性も考慮されますので、一概に賃貸借契約消滅の有無を定義づけることができません。 　例えば、相当に傾いていつ倒れるかわからないような建物を、都心の繁華街に放置しておくのは危険であり、敷地も低いため溢水の恐れがあり、衛生上も問題があるとして、住宅解体を正当事由として賃貸借契約の解除を認めた判例や、建物修復に新築同様の多額な費用を要する場合など、これを正当事由として認められた判例があります。 　一方、改造は必要だが、賃貸借契約を終了させるほどでもないとか、大修繕をすれば相当期間安全に居住できるとし、この修繕も貸し主の義務であるとした判例もあります。 　このように全く反対の判例が多々見られるのは、住宅の朽廃度がそれぞれに異なるからです。 　よく住宅の朽廃を表すのに築後年数を数値の上で引き合いに出されますが、建物というものは、建築時の仕様、材料、技術など手やお金のかけ具合と、平素のこまめな補修、手入れ次第でその耐用年数に相当な差が出るものです。したがって、一概に年数だけで言い切ることもできません。 　近年都心部では、敷地の有効利用のため、マンションやビルに建て替えるという理由で、貸し主が借家の明け渡し請求を出すことが増えてきました。 　しかし、判例では敷地の有効・高度利用ということだけで、借り主の住宅を必要とする度合いを上回る正当事由である、とは認めておらず、その明け渡し請求は通っていません。 　ただ、大都市中央部の周囲がビル化したところで、なおかつ、住宅の老朽化がひどい場合などは、相当額の立ち退き料支払いを条件として認めている判例が、都市部で増加しています。この辺りが地域性の見られるところで、全国各地でこのように処理されるとは思われません。 　また、高齢者の住居については、お金だけで片づけられるものではありません。 長らく住み慣れた地域というものは、友人知人という大きな無形の財産を伴っており、これは金銭には換えられないものです。引っ越しなど転地により、一人かけ離れた土地に行った場合、話し合い助け合うそれらの人々を失ったことで、ボケの始まる高齢者もみられます。 　したがって、まだ倒壊の危険性もなく、手直し程度の補修で一応衛生的、健康的に安心して居住できる住宅であれば、貸し主の一方的な退去通告に応じる必要はありません。貸し主側が退去を主張できるのには、一定の正当事由が認められたときです。話し合いのつかないときは、調停の場に持ち込みましょう。

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