管理人はだれ！？

2017年12月10日「日曜日」更新の日記

　住宅の賃貸借について期間の定めがある場合、当事者（貸し主・借り主双方）が契約期間の終わる日の1年前～6ヵ月前までの間に、相手方に対して更新をしない旨の通知、または条件を変更しなければ更新しない旨の通知をしなかったときは、それまでの契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます。 　借家契約をしている住宅の契約期間が、あと1ヵ月で終わろうとしているときに、更新拒否の書面が送られてきた場合、契約期間満了の1ヵ月前の通知では、すでにこの条項に反していますから、この通知はなかったものと見なされ、これまでと同一の条件で更新されます。しかし、この場合の契約は、期間の定めのないものとなります。 　この期間の定めのない契約の場合、住宅の貸し主が賃貸借の解約の申し入れをしたときにおいては、住宅の賃貸借は、解約の申し入れの日から6ヵ月を経過すると終了します。 　また、これらの通知がない場合または更新拒絶がなされても、借り主が契約期間満了後も引き続き居住しているときに、貸し主が遅滞なく異議を述べない場合は、契約は自動的に更新されます。これらを法定更新といいます。 　法定更新後の契約条件は変更されません。しかし、契約期間については、期間の定めがないものとなります。 　一方、賃料の値上げや更新料の支払いなど、貸し主の提示した更新条件に対して、借り主が合意した場合を合意更新といいます。この場合、契約期間を定めれば、その期問内は解約されません。期間は、当事者間で自由に決めることができますが、1年未満にすると期問の定めをしなかったものとみなされ、20年を超えると30年に短縮されます（借家法第3条の2、借地借家法第29条、民法第604条）。 　また、家賃の値上げなど条件を変更しなければ更新しない旨の通知が来た場合でも、借り主はそれが適正か否かを争う余地はあります。 　そのような場合、貸し主に対して納得できない旨の中立書を、内容証明郵便などで送付しておき、以後の話し合いに備えましょう。 　以上のいずれの場合でも、貸し主からの更新拒絶や解約の申し出には、次の正当事山がなければ、認められません。 ①住宅の貸し主がその住宅の使用を必要とする事情 貸し主・借り主双方の事情を比較し判断します。貸し主側に賃貸当初と異なった生活状態が発生したということが必要です。貸し主は、賃貸するに当たっては自分が使用する必要がないために賃貸を行ったのですから、貸し主の生活環境に変化がないのに、これを取り戻すと主張することは、貸し主のわがままといえるからです。 　一方、借り主側に別に住宅が確保できているか、または、貸し主が他に同じような条件で移り住める住宅を配慮しているかということを、それぞれ「死活に関わる問題」「切実な問題」「望ましい問題」「わがままな問題」に分けて、双方を対比して考えてみます。 　なお、貸し主側の事情と借り主側の事情が全く同じような場合には、私有財産制の基盤となっている所有権を重く見て、貸し主を勝たせた判例もあります。しかし、借り主の生活の器である住宅や生活の元手である営業に関わる建物の賃貸借権は、最優先されるべきではなかろうかと思われます。 　また、最近の判例では事情が全く同じようなときは、立ち退き料の支払いで補完し、明け渡しということになっている場合があります。 ②賃貸借に対する従前の経過 　住宅をどのような事情で賃貸したか、同情で貸したか、権利金の授受、更新料の支払い、また、家賃の額や支払い状況などが考慮されます。 ③建物の利用状況や現況 　建物が居住用か営業用か、鉄筋か木造か、高層か低層か、建築基準法や消防法など他の法律に抵触していないか、また、老朽化の程度や補修の度合いと、それに要する費用の額などが考慮されます。この他、建物の周囲の状況など、高層化や敷地の有効利用なども今後の問題として考えられるのではないでしょうか。 ④①から③の補充としての立ち退き料の提供 　これはあくまで正当事由を補完するもので、①から③の正当事由が単独では十分備わっていない場合に、借り主の受ける経済的損失を補うものです。したがって、この立ち退き料の提供のみでは、正当事由が認められるものではありません。 　なお、借地借家法（以下新法と呼ぶ）は、平成4年8月1日より施行された法律ですから、それ以前になされた賃貸借契約については、借家法（以下旧法と呼ぶ）が適用されます。また、継続されてきた契約で、平成4年8月1日以降に更新契約された場合でも、最初の契約日がそれ以前であれば旧法が適用されます。 　旧法第1条の2【更新拒絶又は解約の制限】では「建物の賃貸人は自ら使用することを必要とする場合其の他正当の事由ある場合に非されは賃貸借の更新を拒み又は解約の申入を為すことを得す」とあり、新法のように要件を明文化していません。 　しかし、戦後50年多くの判例の蓄積により具体的に内容が明らかになり、判断基準が形成され法律の改正につながったといえましょう。 　そしてそれが新法の第28条【建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件】となり、正当事由の明確化となったのです。

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