管理人はだれ！？

2017年12月5日「火曜日」更新の日記

　不動産業者の媒介などで借りたい住宅が見つかったとき、業者が物件を押さえておくためといって預り金（申込金、申込証拠金ともいう）の支払いを要求する場合があります。この預り金を支払った後、契約成立の前に借り主がこの住宅の賃貸借契約を断ると、手付け流れとか称して、この預り金を返さない場合がよくあります。 　しかし、この預り金は、申し込みの順位を確保するためのお金であって、契約成立時に手渡される手付け金とは性質の違ったものです。したがって、借り主予定者が賃貸借契約を締結しないというのであれば、業者は当然この預り金を返さなければなりません。この預り金返還に関するトラブルが多発しています。このトラブルを避けるためには、預り金を渡す場合は、預り金領収書に、契約締結しない場合は全額返金する旨を一筆書いてもらいましょう。 　不動産業者は賃貸借契約成立までに宅地建物取引主任者をして、次のような事項を記載した書面を交付して説明させなければなりません。 ①所有者などの氏名 ②住宅の賃借権の設定・移転に関する制限 ③飲用水、電気、ガスの供給ならびに排水のための施設の整備状況 ④マンションの場合は専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定め 　例：居住用に限り事業用としての利用の禁止、フローリングエ事・ペット飼育・ピアノ使用などの禁止または制限に関する規約上の定めなど ⑤台所、浴室、便所など住宅の設備の状況 　例：ユニットバスなどの型式、エアコン使用の可否など ⑥借賃以外に授受される金額と目的 ⑦契約期問および契約の更新に関する事項 　例:契約期間の始期・終期、〇年毎の更新であること、期限付き建物賃貸借契約などの場合において契約の更新がないこととする旨、賃料の改定方法など ⑧契約の解除に関する事項 ⑨損害賠償額の予定または違約金に関する事項 ⑩用途その他の利用の制限に関する事項 　例：居住用であるか事業用であるかなどの用途の他、ペット飼育の禁止など利用の制限に関する事項 ⑪敷金の契約終了時の精算に関する事項 　例：賃料などの滞納分との相殺や一定範囲の原状回復費用として敷金が充当される予定の有無、原状回復義務の範囲として定まっているものなど ⑫管理委託を受けた者の住所・氏名 　例：戸建住宅の場合もマンションの場合と同様．管理会社の名称・住所など 　以上の説明がなされた時、不明な点があれば確認し、賃借人に有利なことを話した場合は、その書面に書き添えてもらい、そこにサインしてもらいましょう。 　現在一般に使用されている契約書の中には、当然規定しておかなければならない内容が曖昧にしか規定されていなかったり、法令や判例に反した条項が盛り込まれているなどする場合があり、これらを原因とするトラブルが少なからず起こっています。 　このような状況は、賃借人の住生活を不安定なものにしている他、賃貸住宅経営者の経営継続意欲などを低下させ、良質な民間賃貸住宅の供給にも悪影響を及ぼすものと考えられます。 　これらのことをふまえて、平成5年1月29日に建設大臣の諮問機関である「住宅宅地審議会」から「賃貸住宅標準契約書」が答申されました。これは民間賃貸住宅の賃貸借契約書のモデルとなっています。このようなモデル版は今まで国で作家を借りるときられたことがなく今回が初めてのものです。 　また、平成5年3月9日建設省建設経済局長ならびに同住宅局長から都道府県知事および業界団体の長宛に、賃貸住宅標準契約書作成の趣旨をふまえ、周知徹底するとともにその活用につとめるよう通達が出されています。したがって、この賃貸住宅標準契約書を使用するのが望ましいことです。 　しかし、まだまだすべての不動産業者がこの契約書を使用しているわけではありません。この契約書を使用している不動産業者を選ぶというのも一つの方法といえましょう。 　さて、契約書にサインするに当たっては、その内容をよく読み、先の重要事項説明書などで業者が述べたことがそのとおり記載されているか、住宅の補修義務はどのようになっているかなどを確認します。不明な点や説明と異なった点があれば、その旨申し出て補足や添え書きなどをしてもらい、口で言ったことも書面として残るようにした上で、サインしましょう。後日、言った言わないの争いが起こらないようすべてを盛り込んだ書面を作成することです。

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