管理人はだれ！？

2017年9月4日「月曜日」更新の日記

　事業収支表は、あくまで計画予算であり、計画通りに売り切ることができた上での事業収支です。仮に即日完売できれば、広告宣伝費などは浮いて、ディベロッパーの利益はアップします。 　しかし、逆に売れ行きが芳しくない場合は、宣伝広告費のオーバーによる追加予算、値下げ販売をしなければならなくなります。さらに、「完成在庫」（いわゆる売れ残り）となって資金回収が遅れると、金利負担が増えることになります。 　これらはすべて、利益を食うことになり、赤字になることもあるわけです。3.8パーセント程度の利益では、すぐ吹っ飛んでしまいかねません。現在のように低金利のときならまだいいほうですが、金利が高くなるとその圧迫感はたいへんなものになります。 プロジェクトのスタート時のマーケティング、商品企画、設計内容、発売時の価格設定がいかに重要かということです。 　発売でつまずくと、いかにその後の対策をうまく立てるかが問題になります。場合によっては、販売センターへの来訪客の反応を判断して、思い切った「価格改定」（値下げ）に踏み切ることもあります。この価格改定も時期を誤ると、当初発売時のパンフレット価格で購入したお客とのトラブルに発展する可能性があります。 　 最近、公団・公社などの公共住宅で、値下げ販売のトラブルが起きたことは、皆さんもご存じのはずです。これは、上意下達の複雑な組織・機構により手続きが遅れがちな「お役所仕事」で、値下げ販売実行の時期を誤った典型例だと思います。 　公共住宅に限らず民間においても、完成在庫販売では、このようなトラブルはよくあることです。売れ残り戸数が少なければ個別面談でお客と値段の交渉ができますが、戸数が多くなるとそうもいかず、そうかといって当初価格で新聞広告を打っても、お客は集まってくれません。 そこで、やむを得ず価格改定、値下げ断行を公表することになりますが、先に高値で買った人は、黙ってはいません。 　こうしたトラブルには、いろいろな解決策が考えられていますが、いずれにしてもディベロッパーからの持ち出しになります。そこで、多少でも余裕のあるディベロッパーは、残戸の分譲を諦めて賃貸マンションにして、販売用不動産から固定資産に切り替えてしまいます。そうすれば、決算上でも赤字にならずに済むということもあります。

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