管理人はだれ！？

2017年8月4日「金曜日」更新の日記

リビングライフが、リノベーション市場に参入したのは平成二＋二年とまだ日は浅い。あるとき、リーマンショック後の分譲マンション事業のあり方について社内で検討していたころ、非常に好条件な社宅物件が持ち込まれたのをきっかけに、リノペーション事業を手がけてみようという機運が社内に生まれたという。「その社宅物件の建物はまだ非常にしっかりしていて、壊してしまうのはもったいないと思えたのです。スクラップ・アンド・ビルドは資源活用、環境への配慮、どちらからいっても過去の価値観になりつつあるころでもありましたね」当時の記憶をさかのぽりながら、四條は語る。検討の結果、建物のいいところを残し、悪いところを変える。 つまり、リノベーションし、その建物が持つポテンシャルを最大限生かし、経年変化により不足している機能や品質は一〇〇％補う。そうすれば、取り壊して更地にして新築マンションを建てるより、コストを抑えた、新築マンション同様の物件が出現する。「そうすれば、より低価格で、新築マンション並みのグレードの住まいを提供できることになり、「初めて住まいを持つ人を応援する」というリビングライフのコンセプトにも合致します。そう考え、弊社もリノベーション市場に本格参入することになったのです」四條がこう振り返る、リビングライフの第一号リノベーション物件は「リリファ南町田」だ。 「リリファ(Li.Re.Fa）」はリビングライフのリノベーションマンションのブランド名で、「Live（住まい）、Renovation（再生・改善）、Fair「（公平・正当）」を組み合わせた造語で、住む・再生・改善・公平であることが、すべて途切れることなくつながっていることを意味している。ブランドロゴの下には「LESSISMORE」という言葉が付されている。これはドイツの建築家ミース・ファン・デル・ローエの言葉で、「少ないほど豊か」「素朴こそ美学」という意味である。「リリフア南町田」は平成十四年に建てられたある企業の社宅だった建物で、３階建て全３四戸。人気の東急田園都市線南町田駅から徒歩十一分という、得がたい立地だった。社宅は営利目的でない分、敷地に対して十分すぎるほどゆとりを持って建てられていることが多い。この敷地をそのまま生かし、開放感やゆとりを楽しめることはいうまでもないが、数十年経って大規模修繕を行う際には、建ぺい率、容積率に余裕があることから、その余裕部分を活用して、大規模修繕の大きな費用をまかなうことも考えられる。「リリファ南町田」も新築マンションでは考えられないほどのゆとりのある敷地に建っており、この敷地は、「リリファ南町田」の購入者全戸で共有することになった。 新築マンション同様の「安全・安心」へのこだわり一棟丸ごとのリニューアルだから、室内のリフォームは当然として、エントランスなどの共用部分などは手入れをする程度だろうと思っている人も多いかもしれない。だが、リノベーションでは「建物を生まれ変わらせる」のである。「リリファ」はおおむね、築年数２十年くらい経過している建物が多い。中古物件は、新築物件以上に、安全面に気を使わなければならないのだ。東日本大震災以降、耐震強度に対する関心が高まっているのは周知のことだが、逆にいえば、この震災を機に、昭和五＋六年に施行された新耐震基準を満たす建物、端的にいえば、昭和五＋六年以降の建築、築十八～十九年の建物は今回の震災でも耐えた、大丈夫だということが立証される結果にもなったのである。 また、既存住宅瑕疵担保保険制度の普及も、リノベーション市場の活性化に大きく貢献している。既存住宅瑕疵担保保険は、平成十七年に発覚した「耐震強度構造計算偽装事件」以後、確立されたもので、「宅建業者（被保険者）が既存住宅の売主となり、買主に対して瑕疵保険責任（損害賠償・修補）を履行した場合に、住宅の引き渡しから五年間にかぎり、生じた損害の一定範囲が宅建業者に保険金として支払われる制度」をいう。この保険制度の確立によって、万一、なんらかの欠陥が明らかになった場合も、顧客に瑕疵を保証できることになったからだ。だが、それ以前に、物件の仕入れにあたっては、超音波検査で鉄筋状況を調査したり、ファイバースコープで給排水管の状態の調査も行っている。 特に給排水管のチェックは、給排水管に高圧洗浄を施したうえで、給水管をファイバーカメラでチェックするという念のいったもの。結果によっては、給排水管をつけ替えることもある。もちろん、外壁なども、壁や天井にひび割れがないかどうか、漏水の跡などがないかどうかもチェックを行う。さらに安心して購入し、十年、二十年と安全・安心に住みこなしてもらえるように、リビングライフでは、「既存住宅性能表示制度」で総合判定「Ａ」を取得することをめざしてリノペーションを行っている。仮に、国土交通省に登録された第三者機関の評価により、購入段階の建物の評価が「Ｂ」であったとしたら、リビングライフのリノベーション技術で修繕・改修し、評価「Ａ」を取得できるレベルをめざして補修・改修を行うのである。「既存住宅性能表示制度」のチェックは、給排水管はファイバースコープ使用によるチェック、インターネット配線ではＶＤＳＬ方式から光方式に変更するなど、徹底的に行われるという。エントランスや共用スペースについては大幅なリニューアルを行ってイメージを刷新するばかりでなく、オートロックシステム、管理人室の新設、メールボックス、宅配ボックスも新設するなど、セキュリティ機能、住人の便宜性を高めることにも力を注いでいる。また、必要に応じて、受水槽のクリーニング、受水槽回りの配管更新、ポンプ室の配管保護などを実施することもある。さらに、緑地・植栽、駐車場・自転車置き場、バイク・ミニバイク置き場なども整備している。このように、およそ考えられるすべての面で新しい価値を付加し、リノベーションマンションという選択肢を安心して選んでいただける条件を整備。 資産価値も高めたうえで、市場に出す。これが、リビングライフのリノベーションマンション「リリファ」である。同じような条件の新築分譲マンションよりも二～三割は低く価格提示をしているというが、大きな買い物だけに二～三割の差は大きく、マイホームは欲しい、でも、購入後も毎日の生活はエンジョイしたいという合理的発想を持つ人たちに、「リリファ」は注目物件の一つになっている。外装・内装もすべてリノベーション中古マンションを買ってリフォームする場合と、リノベーションマンションはどこが違うのかと疑問を持つ人もいるかもしれない。 しかし、パンフレットを見れば一目瞭然で、そこには、新生という言葉そのままに、「Before」と「After」ではとても同じ建物だとは信じられないくらいの変貌を遂げた建物が紹介されている。「リリファ」では、外装や共有部分は前述のように、ほぽ完全に改修・補修される。特に給排水管などまでチェックし、完璧に補修されることは、通常の中古マンションの購入時には考えられない。しかも、外装タイルの高圧洗浄など外観の手入れはもちろん、内装もフローリング、壁・天上クロスの張り替えはいうまでもなく、建具交換、ワイドスイッチ、玄関のシューズクローゼット（下足入れ）の設置。トイレはシャワー機能付きに交換し、洗面所には三面鏡裏収納付き洗面台、バスルームには浴室換気乾燥暖房機、セミオート機能付き給湯器などの最新機器・設備を導入。キッチンにはシステムキッチンに浄水器一体型シャワー水栓、リビングにはカラーモニター付きインターホンを設置するなど、一般感覚のリフォーム以上のリニューアルが施されるのである。さらに、共用部扱いとなるため、通常のマンションリフォームでは交換できない玄関ドアも新しいものに交換している。これは一棟丸ごとのリノベーションならではのメリットだといえよう。

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