管理人はだれ！？

2017年5月28日「日曜日」更新の日記

　購入時の諸費用は新築と中古で格差が「買い換え」では、「借り換え」や「繰り上げ返済」に比べて多くの費用がかかります。まず、自宅を売却しなければなりませんから、仲介業者に対する仲介手数料ど、抵当権抹消のための司法轡士手数料が必要です。また、抵当権抹消についての登録免許税が１件当たり1000円かかります。とくに仲介手数料は、「売買価格の３％＋6万円（十消費税）」が法定の上限となっており、売却価格が2500万円であれば85万５００円（税込み）、3000万円であれば同じく１００万8000円にもなります。支払いは、契約時に半額、資金決済時に半額、が基本です。司法書士の手数料については多少幅がありますが、ローンー件当たり３万～４万円程度は見ておいたほうがいいでしょう。これは資金決済までに概算で支払い、登記手続きが完了したあと、精算します。買い換え先の購入にあたって必要な諸費用は、税金とローン関係の経費が中心です。税金では、売買契約書やローンの契約轡に貼る印紙税、登記を行う際に支払う登録免許税、そして入居後に通知がくる不動産取得税の３つがあります。このほか、土地や建物にかかる固定資産税や都市計画税については、引き渡し時点を基準にして税額を按分するのが一般的です（固定資産税などは１月１日時点の所有者が納税するため）。なお、印紙税以外は、一定の要件を満たした住宅であれば軽減措置があります。ローン関係では、融資手数料にはじまり、ローン保証料や火災保険料、団体信用生命保険料（公的融資）などがあります。このうちローン保証料は、ローンの種類や借入金額、返済期間などの条件によって異なりますが、一括払いのためかなりの金額になります。購入時の諸費用の半分以上を占めるとみていいでしょう。新築と中古で大きな差が出るのが、仲介手数料です。自宅の売却の際に仲介手数料が必要であるのと同じく、買い換え先として中古住宅などの仲介物件を選ぶのであれば、やはり、仲介手数料が必要となります。仲介手数料以外の部分の諸費用はだいたい価格の３～４％ですから、売買価格の３％+6万円（+消費税）の仲介手数料が加われば、ほぼ倍の負担になるわけです。中古住宅は、新築住宅に比べて価格は低いのですが、その一方で諸費用の割合が高くなる点には注意しましょう。一方、新築住宅ならではの諸費用もあります。たとえば、新築マンションの場合、将来の大規模な補修工事に備え、購入時に修繕積立基金を徴収するのが一般的です。毎月の修繕積立金だけでは工事費が不足しがちなためですが、金額は20万～40万円程度といったところです。建売住宅では、15万～30万円程度の水道加入金が必要なケースが多くみられます。また、テレビの共聴施設や汚水処理施設など各種施設の建設負担金、管理運営基金を求められることも少なくありません。これらはやはり、自己資金で用意しなければ「なりませんから、購入前によく確認しておきたいところです。●「買い換え」では、自宅の売却と買い換え先の購入でそれぞれ諸費用がかかる。●売却や購入時の仲介手数料は、「売買価格の３％+6万円（+消費税）」が上限。●買い換え物件が新築住宅か中古住宅かで、価格に対する諸費用の割合が倍近く違ってくる。

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