管理人はだれ！？

2017年5月27日「土曜日」更新の日記

前回紹介したものと一方、金融機関によって見逃せない違いもあります。たとえば、さくら銀行、あさひ銀行、オリックスは提携不動産会社を通して買い換える（＝ローンを申し込む）人だけが融資対象ですが、東洋信託銀行では特に不動産会社の指定はありません。しかし、東洋信託銀行の場合は、公庫融資を利用すると、買い換え物件の価格の25％までしか使えないという制限があります。また、金利の面では、ノンバンクのオリックスがほかより１％ほど高め。担保抹消分の融資額では、さくら銀行とあさひ銀行が最大1000万円までとしているのに対し、東洋信託銀行は買い換え物件の価格の１２０％を上限にしています。このように、ひとくちに買い換え専用ローンといっても、使い勝手がそれぞれ微妙に異なるので注意しなければなりません（東洋信託銀行の場合、ローン保証料が通常の住宅ローンの２・５倍と割高な点にも注意が必要）。具体的に、買い換え専用ローンを利用した「買い換え」の資金計画をシミュレーションしてみました。平成３年に4000万円で購入した新築マンション（ローンの借入金額は3200万円）を売却して、ひとまわり広い中古マンションに買い換える想定です。売却価格は2000万円の値下がりで2000万円。ローン残高は、一部、繰り上げ返済をしていますが、まだ2832万円です。売却の諸費用を無視しても、売却してローンを完済するには８３０万円足りません。そこで、銀行系の買い換え専用ローンを利用して、今よりも広い2400万円の中古マンションに買い換えたとしましょう。自己資金として必要なのは、自宅の売却の諸費用と新たに購入する住宅の諸費用の合計２１０万円のみです。この「買い換え」では、トータルの借入金額こそ４００万円増えますが、返済期間は８年短くなり、返済総額を1300万円少なくなります。このようなケースであれば、買い換え専用ローンの利用価値は高いといえます。とくに、無理なぐ自宅がひとまわり広くなる点は大きな魅力だといえるでしょう。しかし、目先の返済額を減らすことにのみ目を奪われてしまうと、買い換えにあたってローンの返済期間や借入金額を大幅に延ばしたり増やしたりしてしまっことも考えられます。こうなると、買い換え計画を立て直したほうが無難かもしれません。買い換え専用ローンの登場によって、マイホームのステップアップが可能になりましたが、このローンは、住宅ローンという借金を増やす「両刃の剣」でもあるとい・７点については、十分認識しておく必要があるでしょう。●買い換え専用ローンを利用すれば、マイホームのステップアップが可能である。●「買い換え専用ローン」の利用にあたっては、年収などの条件が通常より厳しい。●提携不動産会社の限定、担保抹消分の融資額、適用金利など、各金融機関で条件は異なる。

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