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2017年5月26日「金曜日」更新の日記

　まだまだ金利は超低水準いつの時期でも、ローン改造のために「買い換えが」が有効なわけではありません。いまなお金利は極めて低い水準にあるからこそ、全期問にわたって固定金利である公庫融資や年金融資を利用するメリットがあるのです。過去の金利の推移を見ると、公庫融資の基準金利は５・５％を中心に、おおむね４～５％台で長らく推移してきました。それがバブルの崩壊によってどんどん低下を続け、ついに平成10年10月から12月にかけて２・０％を記録。その後、次第に上がってきていますが、平成11年11月現在で２・８％という水準はやはり、普通ではない。超低金利"といっていいでしょう。年金融資の金利も、。この先を考えると、現在の超低金利がいっそうはっきりします。同じ金利水準が続く可能性がどんどん失われてきているからです。理由のひとつは、景気に底入れ感が出てきたことです。新聞等で報じられている通り、平成10年末から景気は明るさを取り戻しつつあります。景気が上向けば当然、金利も上がります。短期的には上がったり下がったりの繰り返しですが、中長期的なトレントとして、金利はすでに底を打ったとみて間違いないでしょう。もうひとつの理由は、国の膨大な借金（国債など）の存在です。現在、国の予算の約３割は赤字国債でまかなわれており、追加の景気対策などでさらに国債の増発を続ければ、金融市場での国債の取引き価格が下がり、金利の上昇をもたらします（国債の金利を上げないと売れなくなるため）。バブル崩壊から10年近くの間、物価が下落するデフレ経済の問題ばかりが議論されてきました。しかし、実はその問に、インフレのエネルギーが蓄えられている可能性は十分あります。これからは、インフレへの注意が欠かせません。もし、インフレで金利が大きく上昇すれば、変動金利の住宅ローンを借りている人には、未払い利息が発生するなど大きな影響がでます。固定金利選択型を選んでいる人にしても、たとえば10年後にいまの金利水準で再度、固定金利を選択することは難しいのではないでしょうか。こう考えてくると、いま住宅ローンを借りるのであれば、できるだけ公庫融資、年金融資を利用すべきです。公庫融資は一時、平成11年度から融資額を減らす案が検討されていましたが、政府の緊急経済対策で逆に「生活空間倍増緊急加算」など大幅な増額が行われました。年金融資についても、同じく政府の経済対策で融資額の増額が行われています。固定金利だけでなく、こうした融資額拡大のメリットも上手に利用したいものです。なお、将来的には、住宅ローンの主役は、公庫融資や年金融資から民間の住宅ローンに移っていくでしょう。固定金利の公庫融資などは、金利の変動リスクを貸す側が負っており、その結果、住宅金融公庫は大きな赤字を抱えています。それに対し、銀行ローンなどは、変動金利をベースにすることで金利変動リスクを避けています（その分、借りる側か基本的にリスクを負います）。住宅金融公庫の赤字は最終的には国民の借金であり、いつまでも放置するわけにはいかないでしょう。アメリカなどで一般的な「住宅ローン利子控除」とセットされる形で、公的融資の段階的な撤退がいずれ行われることになるかもしれません。●いまなお、住宅ローンは超低金利である。●長期的にみて、金利はすでに底を打った。今後は、景気回復などを背景に上昇する可能性が強い。●公庫融資、年金融資は景気対策で融資額が拡充されており、上手に利用したい。担保割れには民間の「買い換え専用ローン」を活用返済額を抑えながら広い住宅に買い換え今住んでいる自宅が担保割れしている場合でも、新しいタイプの「買い換え専用ローン」を利用すれば買い換えが可能です。現在、このタイプのローンを扱っているのは、さくら銀行、あさひ銀行、東洋信託銀行、オリックスなど。いずれも、「借り換えローン」と同じように、土地建物の担保価値ではなく、借りる人の返済能力を重視して住宅ローンを貸そうというものです。そのため、通常の住宅ローンより年収や年収に対する返済額の割合に厳しい条件をつけており、たとえば、あさひ銀行の例では税込み年収が５００万円以上で、年収に対する年間の返済負担率は25％以内（通常は40％以内）となっています。住宅ローンの借り入れから５年以上経過しており、その間、延滞がないことや、３年以上の勤続期間（自営業者の場合は営業期間）があること、といった条件もついています。

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