管理人はだれ！？

2017年5月25日「木曜日」更新の日記

　公的融資は「借り換え」では利用できない公庫融資から公庫融資、年金融資から年金融資への「借り換え」は現在、認められていません。いったん、全額を繰り上げ完済してから、あらためて借りるしかないのです。しかも、公庫融資や年金融資などは、マイホームの取得時にしか借りられず、すでに購入している住宅に融資を受けることはできません（リフォームローンは除きます）。したがって、公庫融資などの公的融資でローンを組み替えるには、「買い換え」しか方法はないといえるわけです。しかし、「買い換え」には超えなければならないハードルがいくつかあります。まず、今住んでいる自宅を売却して、新しくマイホームを取得するわけですから、それなりの資金が必要になります。たとえば、買い換えでは、新たに購入する物件分だけでなく、自宅を売却する際にも諸費用がかかります。この諸費用のおおまかな目安としては、マイホームの売却時には仲介手数料などで売却価格の３％ちょっとかかり、新しく購入する際には新築物件であれば購入価格の３％程度、中古物件なら６％程度が必要。トータルで６～10％近い金額になります。このほか、新しく購入する住宅の頭金（通常は購入価格の20％）も必要ですから、買い換えにあたっては、かなりの資金が必要になるといえるわけです。この金額を、自己資金（預貯金等）、ないしは抵当権の設定がいらず自己資金と同じ扱いになる社内融資などで準備しなければなりません。親からの資金援助も考えられますが、「住宅取得資金贈与の特例」は、過去５年以内に自分や配偶者の所有する住宅に住んでいないことが条件であるため、買い換えでは適用されません。さらに、今住んでいる自宅が、購入時より大きぐ値下がりしている場合は、もっと多くの資金が必要どなります。時価（マイホームの売却予定価格）をローンの残高のほうが上回る状態を「担保割れ」といいますが、このままでは簡単に売却できません。売却代金とローン残高との差額（担保抹消分）を用意し、金融機関に返済しなければ、抵当権を外してもらえないからです。抵当権が残ったままの物件なんて誰も買ってくれません。購入時にかなりの頭金を入れていたり（＝ローンの利用額が少なかったり）、繰り上げ返済をこまめに行ったりで、ローン残高が少なくなっていればいいのですが、そうでないと、売りたくても売れない状態に陥ります。従来は、このようなケースが少なくありませんでした。しかし、平成８年末から、マイホームの買い換えにあたって、担保割れした分（担保抹消分）を含めて借りられるという新しいタイプの住宅ローンが登場しています。当初はノンバンクのオリックスやオリコが提携不動産会社を通して取り扱いを開始しましたが、平成９年以降は、あさひ銀行、さくら銀行などの金融機関も新しく加わっています。買い換え希望者からの問い合わせはかなり多く、関心は高いようです。「借り換えローン」に比べると、まだ取り扱う金融機関の数は少ないのですが、今後、さらに増える可能性もあるでしょう。もちろん、買い換え後のローンが安心して返済できるかをしっかり検討することはいうまでもありませんが、担保割れ状態でも買い換えができる方法として、注目してみる価値はあるでしょう。●低金利の公庫融資、年金融資にローンを組み替えるには、「買い換え」しかない。●「買い換え」には、諸費用、頭金、担保抹消分など多額の資金が必要である。●最近では、担保抹消分を含めて借りられる新しいタイプの住宅ローンが登場している。

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