管理人はだれ！？

2017年5月24日「水曜日」更新の日記

変動金利型口ーンは返済期間を短くしておく85ページでもふれましたが、変動金利型ローンは、適用金利が年２回、見直されることになっています。また、返済額については５年単位で見直され、その間は返済額に占める利息分と元金分の割合が適用金利をもとに調整されます。もし、適用金利が大きぐ上昇すると、毎回の返済額よりも利息のほうが多い状態になる可能性もあります。しかし、返済額は５年単位でしか変わらないため、この場合は返済額の全額が利息の支払いにあてられ（＝元金の返済分はゼロ）、それでも足りない利息分が別途積み上げられていきます。これを「未払い利息」（金融機関によっては「未収利息」と呼ぶこともあります）といいます。未払い利息にさらに利息がつくことはありませんが、その後の適用金利か低下するか、５年単位の返済額の見直しがあるまでは、未払い利息は発生し続けます。ローン残高が減るどころか、未払い利息を含めると増えてしまうとい弓事態はただ事ではありません。平成11年11月現在、銀行の変動金利型ローンは、おおむね２・３７５％と非常に低い金利です。計算上では、これが２～３％上昇ずると、未払い利息が発生する可能性があります。４％台という金利水準は、過去の経験則ではむしろ低いくらいであり、それだけに、今変助金利型ローンを借りている人にとって、将来の金利上昇リスクは高いといえるでしょう。この状態を避けるには、金利があまり上がらないことを願うしかありませんが、自力で対処することもできます。それが「繰り上げ返済」なのです。繰り上げ返済を行って、ローン残高を減らしておけば、未払い利息が発生する金利水準は高くなります。たとえば、1000万円を２・３７５％、35年返済で借りている場合、当初５年間の毎月返済額は３万5083円です。返済開始から丸３年経過時点で適用金利が約２％アップした４・４６５％になると、返済額と利息の額がほぼ同じになります。そして、適用金利がこの水準を超えてしまヽつと「未払い利息」が発生します。もし、その時点で適用金利か５％になると、本来の利息は３万9291円（＝９４３万25円×（５％÷12ヵ月））。しかし、返済額は３万5083円なので足り夕ない4208円が未払い利息になってしまいます。では、未払い利息が発生した時点で１１０万円を繰り上げ返済（期間短縮型）するとどうなるでしょうか。適用金利が５％になったとしても、ローン残高が減ることによって利息の額は返済額以下になり、わずかですが元金分も返せます。このケースで未払い利息が発生するのは、５・０６％の水準です。さらに、内入れ額を２００万円にすれば、未払い利息が発生する金利水準は５・６７％にまで上がります。実際に金利が上昇してから慌てて対策を考えても、頭が混乱してしまい、適切な対応ができないことが多々あります。長期の変動金利型ローンを多ぐ借りている人は、将来、金利が上昇に転じた場合の対処法を今のうちから考えておきたいもの。その方法のひとつが、期間短縮型の繰り上げ返済なのです。なお、変動金利型で借りていても、返済期間が短ければ、未払い利息が発生する金利水準も高くなります。期間が短いと毎回の返済額が多くなりますので、多少金利が上がっても影響が少ないためです。変動金利型ローンほど、最初から返済期間を短ぐしておくか、期間短縮型の繰り上げ返済で返済期間を短縮しておくことが大切です。●変動金利型ローンは、将来、金利が上昇すると「未払い利息」が発生するリスクがある。●繰り上げ返済でローン残高を減らせば、未払い利息は発生しにくくなる。●返済期間の長い変動金利型ローンほど、優先して繰り上げ返済したい。

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