管理人はだれ！？

2017年5月21日「日曜日」更新の日記

金利の高いものから「順番に」行うのが原則通常、住宅ローンは、公庫融資や年金融資、銀行ローンなど複数の種類を組み合わせて借りることが多いでしょう。そのような場合、基本的には金利の高いものから繰り上げ返済していけばいいことになります。しかし、実際には、その他の条件も関係してきますので、話はそう簡単ではありません。ここでは、判断のポイントを、いくつか述べておくことにします。まず、金利の高い低いの判断ですが、公庫融資、年金融資は借入額のうちに違う金利区分（たとえば公庫融資なら基本融資分と特別加算分）が含まれていることがあります。その場合、金利の高いものから優先して繰り上げ返済することができればそちらを選べばいいのですが、窓口となっている金融機関によってはそれができないケースもあります。そのような場合には、金利区分をまとめた「平均金利」で判断する必要があります。また、公庫融資では、１１年目以降の段階金利も考慮しなければなりません。当初10年問の低い金利が適用される期間は、繰り上げ返済を行っても短縮されませんので、期間短縮型の繰り上げ返済では、１1年目以降の高い金利の適用期間が短くなるという効果もあるわけです。一方、銀行などの変動金利型などでは、将来的に金利が上昇したときが心配です。今は金利が低いため繰り上げ返済の優先順位も後回しになりそうですが、返済期間が長期にわたる場合未払い利息のリスクなどを念頭におくと優先して繰り上げ返済したほうが無難だといえるでしょう。とくに、ローン残高が多く、残り返済期間も25年以上あると要注意です。次に、年金の協会転貸融資や銀行などの固定金利選択型ローンなどのように、繰り上げ返済の手数料が高い場合には、ある程度まとまった金額で繰り上げ返済をしないと、実質的な効果が少なくなります。たとえば、50万円の内入れ額に対して２万１000円の手数料をとられた場合、内入れ額に対する手数料の比率は４％以上に相当します。ということは、１年分の利息軽減効果が手数料で消えるも同然。繰り上げ返済の手数料が高いローンについては、あらかじめ返済期間を短くしておくなど、繰り上げ返済しなくて済むような資金計画を立てることが望まれます。もうひとつのポイントは、「繰り上げ返済」の有利さそのものをどのような基準で考えるかということです。たとえば、年利３・１％、30年返済で借りた１000万円と、年利３％、30年返済で借りた1500万円を比べてみましょう。返済５年目に１００万円を繰り上げ返済するとします。利率からみれば、３・１％のほうを繰り上げ返済したほうが有利なのは明らかでしょう。しかし、最後まで返済を続けた場合、支払う利息がトータルでいくらカットされるかで比較すると、３・１％のほうは98万3584円で、３％のほうは１０３万3765円。こうなる理由のひとつは、３％の借入金額のほうが1500万円と多く、繰り上げ返済してから返済が終了するまでの期問が長い（＝それだけ資金を長期にわたって運用している）ためです。つまり、純粋な運用効率を優先するなら、金利が高いものからどんどん返すのがいいでしょうし、トータルな利息の軽減額を重視するなら返済期間が長くローン残高が多いものもターゲットになるわけです。いずれ買い換えるのか、それともずっと住み続けるのか、この機会にもう一度よく考えておくことが大切です。●効果を考えれば、金利の高いものから行うのが原則。●金利上昇リスクのある変動金利型ローンは、繰り上げ返済で期間を短くしておく。●金利差に加え、返済期間の長さ、借入額（残高）の多さも考慮して実行する。

静かでゆったり過ごせる新鹿沼駅エリアで物件探し！不動産サイトへお任せください！

新居には、快適な和室があるお部屋をお勧めします。

庭など周りの人と楽しく暮らせる設備があるファミリー向け賃貸物件もあります。

誰も使用した事が無い未入居物件で新生活を始めませんか。
年内入居可能な物件なら新しい年を新しい住まいで迎える事ができます。

自宅の近くにショッピングセンターがあるだけでとても便利な生活が送れますよ！
引っ越しをするなら、駐車場付の物件を探しましょう。

新鹿沼駅ですごく大人気のある賃貸で素敵な生活を送りませんか？

坂の傾斜を調べずにひな壇に立地した賃貸物件を選んでしまいますと、移動が大変になります。
男性にお勧め！近くにクリーニング店のある物件です。

防犯設備も整っている賃貸マンションはセキュリティ面も安心して生活できるので良いですね。