管理人はだれ！？

2017年5月18日「木曜日」更新の日記

効果と卜ークルーメリットの違い「繰り上げ返済」については、いつも「利息がいくら不要になる」といった説明のされ方をします。確かに、当初の借入条件のとおりに返済していったときと、途中で繰り上げ返済したときの利息の差を比較することは可能です。これを「繰り上げ返済」の"トータルーメリット"とここでは名づけておきましょう。しかし、金融商品を比較検討するケースを想像してみてください。手元にある資金をどの金融商品に預ければ一番有利かと考える場合、預け入れの期問についても考碪ずるはずです。マネー雑誌でも、１年預けるならこれ、３年ならこれといったふうに、期間別の利回りランキングを載せています。「繰り上げ返済」でも同じように、期間を考慮して比較しないと、正確な"効果"の判断はできません。"トータルーメリット"と効果を混同しないようにしてください。「繰り上げ返済」の"効果"は、次のような方法で計算します。もう一度、1000万円を年３％（全期問）、35年返済で借りるケースを用います。５年後（60回目）の返済で、１０１万2686円を「期問短縮型」で繰り上げ返済したとしましょう。繰り上げ返済した直後には、繰り上げ返済しなかった場合と比べてローンの残高の差は１０１万2686円です。それから１年後の残高の差を計算すると、１０４万3489円になっています。つまり、１０１万2686円か１年で３万８０３円だけ増えたことになります。この差は、２年目には１０７万5227円（６万2541円の増加）、３年目には１１０万7931円（９万5245円の増加）、４年目には１１４万1630円（12万8944円の増加）、５年目には１１７万6354円（16万3688円の増加）と次第に増えていきます。実はこれは、１０１万2686円を年利３％の月複利で運用したのと基本的に同じことなのです（端数処理の関係で１００円未満には誤差があります）。したがって、「繰り上げ返済」の"効果"は、その住宅ローンの年利を月複利で計算すればいいことになります。この超低金利時代、銀行や証券会社の金融商品は、利率が１％未満というのが当たり前になっています。利息からはさらに20％の税金が源泉徴収されますので、実際の金利水準は限りなくゼロに近くなります。こうした中で、住宅ローンの利率は低いといっても平均３～４％程度はあるでしょうし、かつて借りた人の中には、５％台、６％台のケースも少なくないはず。こうなると、ほとんどの金融商品より「繰―上げ返済」のほうが有利だといえます。おまけに、「繰り上げ返済」なら、多少の手数料が必要なだけで20％の源泉税はかかりません。実質金利でみると、さらに有利さは際立つといえるでしょう。さらに、住宅ローンは、借入先の金融機関が万が一、倒産しても不利益を受けることはまず考えられません。もちろん返済しなくよくなるわけではありませんが、優良な貸出債権として他の金融機関が引き継ぐなり、買い取ることになるでしょう。金融商品のように、預けた先が倒産しないかなどと不安がる必要はありません。まさに「繰り上げ返済」は、高利回りでかっ安全な貯蓄だといえるのです。●「繰り上げ返済」の実際の効果は、一定期間での残高の減り方で判断する。●金融商品と運用利回りを比較すると、現在では「繰り上げ返済」のほうがはるかに有利。●繰り上げ返済では、金融機関の倒産などによる不利益もなく、安全な運用方法といえる。

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