管理人はだれ！？

2017年5月17日「水曜日」更新の日記

デフレ時代は、「期間短縮型」の繰り上げ返済がおすすめ繰り上げ返済を実行したらどの程度の利息がカットされるのか、については、「期問短縮型」の繰り上げ返済であれば、以下の手順から、手元の「償還予定表」ですぐに把握できます。①償還予定表から、繰り上げ返済するときのローン残高を把握する②繰り上げ返済ずる金額（内入れ額）を決める③ローン残高-内入れ額、を計算する④ローン残高が③のあたりの金額になる時期を償還予定表から探す１３１ページの例で、60回目の返済時に１００万円の繰り上げ返済を行うと、９１２万8207円-１００万円＝８１２万8207円。これは、１１９～１２０回目のローン残高になりますので、そこまで返済がとんでくれます。ここでは60回分（５年）の期問を短縮することにしたとすると、実際に内入れする金額は、60回目のローン残高（９１２万8207円）-120回目の残高（８１１万5521円）から、１０１万2686円だと計算できます。これで５年分、返済期間が短くなるわけですが、本来ならこの間の返済額は、２３０万9100円（＝３万8485円×60回）です。しかしこれが、１０１万2686円の内入れ額（元金返済）で済むため、差額である１２９万6414円の利息がカットされたわけです。一方、「返済額軽減型」の場合は、たとえばキリのいい１００万円をそのまま内入れできます。そして、その時点でのローン残高から１００万円を引いた金額と、残りの返済期間などから、内入れしたあとの返済額が再計算されるのです。さきのケースで、60回目に１００万円を内入れすると、毎月の返済額は３万8485円から３万4268円に減ります。不要になる利息の総額で比べると、期問短縮型の場合は、１０１万2686円の繰―上げ返済で、カットされる利息のトータルは１２９万6414円。一方、返済額軽減型の場合も、同じ１０１万2686円を内入れしたとすると、その後の返済額は３万4215円です。今より4270円の軽減ですから、残り30年間で52万4514円（＝4270円×３６０回1101万2686円）の利息がカットされることになります。したがって、このケースでは、返済期殴愆縮型のほうが、倍以上、利息の軽減額は多くなるわけです。さて、ここまでの説明は、雑誌のマネー覧などでよく見かけるものです。実は、この「利息がカットされる」という言い方は、確かにそう見えるのですが、実際には「最後まで返済した場合」の利息の差額なのです。繰り上げ返済せずにそのまま最後まで返済したときの利息の総額と、繰り上げ返済をして、その後、最後まで返済したときの利息の総額を比べると、それだけの差になるということです。つまり、さきの例では、１００万円を繰り上げ返済すると、１３０万円とか52万円の利息がカットされるということですが、すぐにそれだけトクするわけではなく、トクする利息分は、何十年も先の話である点をよく理解しておいてください。こう考えると、期間短縮型と返済額軽減型の差は、元金分の返済のスピードの差にほかならないということがわかるはず。期問短縮型では、当初より５年早く返済が終了しますが、返済額軽減型は当初と同じ返済期間で返すためです。現状の返済に無理がないのであれば、今のようなデフレ時代には「期間短縮型」の繰―上げ返済をおすすめしますが、どうしても返済が苦しいときは、「返済額軽減型」を選んでもいいでしょう。●「償還予定表」を見れば、期間短縮型の繰り上げ返済のメリットが自分でも計算できる。●繰り上げ返済でカットされる利息は、返済額軽減型より期間短縮型のほうが多い。●カットされる利息は最後まで返済した時点のもの。すぐにそれだけトクするわけではない。

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