管理人はだれ！？

2017年5月16日「火曜日」更新の日記

残高を減らすローン改造の第二段階今、住宅ローンの返済を続けている人にとって、ローンの負担を減らす方法の一つに「繰り上げ返済」があります。繰り上げ返済には、ローンの残高を一度にすべて返済してしまう「繰り上げ完済」と、残高の一部だけを通常の返済とは別に返済する「一部繰り上げ返済」とがありますが、ここでは「一部繰り上げ返済」について詳しく説明していきます。さて、毎回の返済額を同じ金額にする「元利均等返済」の場合、返済開始当初は住宅ローンの残高はあまり減りません。利息分ばかりを払っているからです。「借り換え」によって金利が下がり、その結果、当面の返済額が少なくなったとしても、残りの返済期間が長い場合は、まだ安心してはダメ。適用金利を下げることは住宅ローン改造の第一段階であり、第二段階として住宅ローンの残高そのものを少しでも早く減らすことが不可欠だからです。「繰り上げ返済」のメリットについては、雑誌などでもよくとり上げられているので、ご存じの方が多いでしょう。通常の返済とは別に、元金の一部を返済してしまうため、その元金にかかるはずだった利息がカットされるというものです。たとえば、3000万円を年６％、30年返済で借りていた人が、返済５年目に１００万円を繰り上げ返済すると、トータルでは３３０万円もの利息が軽減されます。一方、同じ条件で返済10年目に１００万円を繰り上げ返済した場合では、カットされる利息の総額は２２０万円程度になります。このように「繰り上げ返済」によって軽減される利息は、早いうちに繰―上げ返済するほど多くなります。というのも、さきに説明したように、「元利均等返済」の場合、返済当初は返済額のうち利息分の占める割合が多く、元金の返済に充当される金額がわずかであるためです。繰り上げ返済した金額は、原則としてすべて「元金」の返済に充当されるため、つまりは早ぐ繰り上げ返済したほうが、同じ金額でもその元金分に対応する利息分が多くなり有利だということ。逆に、返済が進んでから繰り上げ返済をすると、軽減される利息む少なくなっていきます。この「繰り上げ返済」には、大きぐ分けて２つのパターンがあります。１つめは、毎回の返済額はそのままにして、返済期間を短くする「期間短縮型」。これは「中抜き方式」ともいわれます。さきに示した「繰り上げ返済」による利息の軽減例は、いずれもこの「期間短縮型」の繰―上げ返済を実行した場合の金額です。住宅ローンという借金が目減りしてくれない「デフレ時代」の昨今では、返済期間を短くすることで早く住宅ローンを完済してしまうのが、大きな安心につながるといえるでしょう。２つめは、残りの返済期間はそのままにして毎回の返済額を減らす方法で、「返済額軽減型」などと呼ばれています。この方法なら、今よりも返済額を減らすことができますので、家計が厳しい場合はこちらを選ぶことになるかもしれません。ただし、ローンの種類や金融機関によっては、このうち実際に選べる方法が限定されていることがあります。また、繰り上げ返済の手数料も、どちらを選ぶかによって異なってくるのが一般的です。●「一部繰り上げ返済」とは、通常の返済とは別に元金分をいくらかまとめて返すこと。●繰り上げ返済した元金分にかかるはずだった利息がカットされる。●繰り上げ返済には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」の２つの種類がある。

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