管理人はだれ！？

2017年5月13日「土曜日」更新の日記

　1000万円までの「担保割れ」でも、借り換えＯＫ！「借り換え」にあたって、新たな住宅ローンを貸してくれる金融機関も、原則としてマイホームの土地建物を担保にとります。金融機関はマイホームの時価の80％を限度として借り換えに応じるのが一般的ですが、バプル崩壊後の不動産の値下がりで、住宅ローンの残高よりマイホームの評価額のほうが低くなってしまったケースが数多くみられます。このような状態を「担保割れ」といいます。この場合、借り換えたくても、金融機関から「ＮＯ」といわれるのが普通です。ひと足先に「借り換え」をすませてしまったのは、こうした「担保割れ」による制約のない人たちが中心でした。一方、「担保割れ」を抱えた人たちは、①預貯金を取り崩したり、無担保の社内融資や親からの借入れで調達した資金を、担保割れしている分に充当して借り換える②親が近くに住んでいる場合は、親の自宅などを追加担保に提供してもらって、担保割れを回避した上で借り換えるといった方法が使えなければ、「借り換え」どころか売却することさえ、ままならない状況だったのです。しかし、平成９年以降、ある程度の担保割れならＯＫを出す「借り換え専用の住宅ローン」を扱う金融機関が相次いで登場しています。平成11年10月時点では、都銀だと第一勧業銀行を除くすべての銀行が取り扱い中。また、信託銀行では三井信託や中火信託、地銀では横浜、千葉、八十二、名古屋、広島などが扱っていますし、労働金庫も借り換えには積極的に対応しています。これらの融資条件をみると、現一仕返済中のローンを」定期間以上にわたって滞りなぐ返済してきた実績が必要なのはもちろんのこと、年収に対する返済額の比率を低く抑えたり実際より高い金利など、返済能力に対する評価は当然ながら厳しくなっています。金利は通常の住宅ローンと同じで、変動型か固定金利選択型が選べるのが主流。ただし、なかには評価額の範囲内の有担保部分と、担保割れの額に相当する無担保部分で金利や返済期間に差をつけるところもあります。融資額は、都銀では担保割れ分について最大1000万円まで、合計では5000万円ないし6000万円までというのが一般的ですが、信用金庫などでは無担保で５００万円だけというところもあります。返済期間は、借り換え前の住宅ローンの残りの期間の範囲内というのが一般的ですが、東海銀行は「35年‐現在借りている住宅ローンの返済経過年数」。たとえば、20年返済で借りて５年間返済している場合、最長30年返済で借り換えることも可能です。東洋信託銀行も返済期問は35年以内で、中古マンションの場合は「60年‐築年数」以内、中古二戸建ては「35年‐築後年数」以内としています（ただし、いずれも完済時の年齢制限がある）。借り換えをして返済期間を長くすることは、それだけ利息が増えるなど、必ずしもおすすめできませんが、どうしても当面の返済負担を軽くしたいという場合には、検討の余地があるでしょう。●自宅が「担保割れ」の状態でも借り換えられる住宅ローンが、登場している。●これらのローンでは返済能力を重視するため、通常の住宅口－ンより条件は厳しい。●融資額、返済期間などの条件は金融機関によって違うので、比較検討することが大切。

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