管理人はだれ！？

2017年5月12日「金曜日」更新の日記

　金利差、ローン残高残り返済期間が３大条件前節で説明したように、借り換えにあたっては一定の諸費用が必要です。したがって、借り換えでトクするには、その諸費用以上に、利息の支払いが少なくなることが前提となります。では、その目安はどのあたりにあるのでしょうか。おもな条件は、以下の３つです。①借り換え前後の住宅ローンの金利差②住宅ローンの残高劭住宅ローンの残りの返済期間まず、①の金利差は、どんなに少なくても0.５％は必要です。金利差が１％あれば、まず閥違いなく借り換えたほうが効果的でしょう。ただし、ここでの金利差は固定金利どうしで借り換える場合の目安です。固定金利から変動金利といったケースでの借り換えだと、借り換え直後はいいのですが、将来的に金利が上昇に転じた場合は、借り換えしなければよかった……と後悔することがあるかもしれません。固定金利型から変動金利型への借り換えについては、借り換え後の返済期問にもよりますが、おおむね１・５％以上の金利差はほしいところです。次に、・の住宅ローンの残高は５００万円がひとつの目安です。ローン残高が1000万円以上残っているなら、この条件は十分クリアします。そして、③の返済期間は、５年ではローン残高がかなり多くないとメリットは限られたものになります。やはり10年以上が目安だといえるでしょう。繰り返しになりますが、変動金利型や短期の固定金利選択型ローンを利用して借り換えた場合、借り換え後の返済期間が長いと、将来的には金利上昇リスクがある点には注意が必要です。くれぐれも、目先の効果だけに惑わされないようにしてください。ここで具体的に、借り換えメリットがある人のパターンをいくつか挙げておきましょう。まずは、今より金利の高いときに固定金利型のローンを借りた人です。すでに、公庫融資や年金融資からの借り換えはピークを過ぎたといわれますが、残高が少ないから、金利がいずれまた上がるかもしれないから、とそのままにしていることはないでしょうか。今挙げた３つの条件との兼ね合いにもよりますが、確定的なメリットが少しでも見込めるなら、検討してみる価値はあります。次に、金利差はあまりないが手持ち資金はある程度持っているという人。この場合は、手持ち資金を充当することによって、借り換えで利用するローンの借入金額を少なぐし、返済期間を一気に短縮してしまう方法をとることで、借り換え効果が大きくなります。実はこれが最も効果の上がる方法なのですが、「借り換え」と「一部繰り上げ返済（期間短縮型）」をダブルで利用するわけです。また、ここ４～５年の間に借り換えた人の中には、10年の固定金利選択型ローンで、適用金利が４％を超えるときがありました。平成1１年の秋時点では３％台半ばになっていますから、再び金利差が１％近ぐになっているケースもあるでしょう。このような場合は、ローン保証料の戻りも大きぐ、実質的な借り換え諸費用も少なくて済むことから、思いきってもう一度借り換えてみるという手もあります。同じように、保証料がいらない金融機関で借り換えれば、諸費用が少ない分、金利差がわずかでも借り換え効果が出る場合があります。●借り換え効果は、金利差、ローン残高、残り返済期間の３つの要素で決まる。●金利差１％、ローン残高５００万円、残り返済期間10年、がひとつの目安。●すでに借り換えした人でも、もう一度借り換えることで効果が出る場合もある。

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