管理人はだれ！？

2017年5月11日「木曜日」更新の日記

　新たに住宅口ーンを借りるのと同じ「借―換え」では、新しく現在の条件で住宅ローンを借り、それによって今まで借りていた住宅ローンを一括返済します。したがって、新しく住宅ローンを借りる際と同じように諸費用もいろいろとかかってきます。主なものは99ページの表のとおりですが、このうち金額が多くなるのが、保証など登記費用です。ローン保証料は、保証人の代わりに保証会社を利用する際に必要で、その額はローンの借入金額と返済期間によって決まります。返済期間が長くなると、かなり大きな金額になるので注意しましょう。銀行の多くは関連会社に保証会社を持っており、そこを利用することを融資条件としているケースが多くみられます。借入金額や返済期間が同じであっても保証会社によって保証料が違うケースもありますから、あらかじめ確認しておくことをおすすめします。一方、登記費坩には、登録免許税と司法書士への報酬があります。登録免許税は、ローンの借―換えにおいては新たな抵当権の設定等にあたって必要になります。税額は借入金額の1000分の4．2000万円を借り換える場合は、８万円です（なお、住宅の新規取得にあたって借りるローンの抵当権設定で、一定の要件を満たした場合は、1000分の１に軽減されます）。司法書士への報酬は、司法轡士会による基準額が決まっていますが、そのほかに交通費などの実費がかかり、ケースによって多少異なります。また、今まで借りていた住宅ローンを一括返済する際にも、抵当権抹消のための手数料（プラス登録免許税）がかかります。ちなみに、どの司法書士に頼むかは、通常、借―換えでローンを貸してくれる銀行が指定してきます。このほかにも、借―換えにあたっては、ローンの事務手数料や、金銭消費貸借契約書に貼付する印紙税などの費用が必要です。これらの借り嫐λ諸費用は、住宅ローンの借入金額や、借り換え後のローンの返済期間などによって異なりますが、10万円から数十万円程度はみておいたほうがいいでしょう。なお、今まで借りていた住宅ローンを一括返済すると、保証料の一部が戻ってきます。ある程度まとまった金額になる場合もあるため、これを新たに借りる住宅ローンの保証料にあてることも可能でしょう。以上は、公庫融資から銀行ローンなど、これまでとは別の住宅ローンへ借叺換える場合の話です。同じ金融機関で、固定金利型から変動金利型に変えるなどの融資条件の変更だけであれば、保証料や融資手数料、ローン契約書に貼付する印紙税などはかかりません。数千円程度の条件変更手数料を支払うだけで済むでしょう。最近は個人向けの住宅ローンに力を入れている金融機関が増えており、借昨犬換え専用のプランを坩意しているところも少なくありません。正確な諸費用を含め、借―換えによってどれくらいトクするのかについては、そうした金融機関に相談し、シミュレーションしてもらうのもひとつの方法です。その際には、諸費坩を上乗せして借―換えても効果があるかどうかをチェックしたいもの。つまり、借叺換えにあたって、金融資産の持ち出しゼロで借―換えられ、その結果、今後の返済額を少なくなるというのが理想です。●「借り換え」にあたっては、登記費用や保証料などの諸経費が数十万円程度かかる。●「借り換え」で、今まで借りていた住宅ローンを完済すると、保証料の一部が戻る。●同じ金融機関におけるローンの条件変更なら、費用はもっと少なくて済む。

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