管理人はだれ！？

2017年5月10日「水曜日」更新の日記

　超低金利を生かす最もポピュラＬな方法現在の超低利で新たに住宅ローンを借りて、金利の高いときに借りたローンを一括して返してしまおう……。超低金利時代の到来とともに、数年前から住宅ローンの「借り換え」が大きなブームになっています。金利が低くなることで利息の支払いが減りますので、残りの返済期間を変えずに借り換えた場合、借り換え後の返済額は少なくなります。また、返済額を同じ程度にすると借り換え後の返済期間は短くなります。たとえば、現在のローン残高が1000万円で、残り返済期間が10年、金利６％、毎月返済額は11万1020円だとしましょう。これを、３・７％、10年固定金利選択型の銀行ローンに借り換えると、毎月の返済額は約１万1000円少ない９万9825円になります。これでトータルー３４万円の負担軽減。一方、返済額をほぽ同じ金額に設定すると、返済期間は１年短くなります（ただし、いずれも借り換えに伴う諸費用が、別途22万円程度かかります）。これらの効果は、適坩金利が６％から３・７％に低下したために発生します。ローン残高がもっと大きかったり、残り返済期間が長いと、借り換えで得する金額はさらに多くなります。このように、長引く超低金利時代は、金融資産を運用するという観点から見ると困ったことですが、住宅ローンの借り換えに代表される「借金の見直し」という点では、千載一遇のチャンスでもあるのです。この「借り換え」には、２つのパターンがあります。ひとつは、公庫や年金などの公的融資から、銀行などの民間住宅ローンに借り換えるもの。かつて公庫融資は、当初10年間の基準金利が５％台だった時代が長く、１１年目以降の段階金利も６～７％台だったことがあります。それが、現在の超低金利で借り換えられれば、大幅な金利ダウンになります。もうひとつは、銀行など民間ローンどうしでの借り換えです。これには、他の金融機関での借り換えと、同じ金融機関でのローンの「条件変更」があります。一般的には前者のケースが多いのですが、後者の場合は、かつて固定金利型で借りたローンを変動金利型に切り換えるなどの方法が該当します。条件変更なら、登記やローンの借り入れなどに伴う諸費用もかからず、いっそう手軽にできるといえます。これ以外でも、自治体融資のなかには、借りた際には固定金利型だったものの、希望によって変動金利型に切り替えができるケースもあります。ただし、公庫や年金といった公的ローンは借り換えでは利用できず、金利変史もダメ。したパターンの借り換えは事実上、第４章でご紹介ずる買い換えでなければ不可能です。こうまた、「借り換え」で返済額を減らすことに成功したとしても、そこで気を緩めてはいけません。借り換え後の返済期間が10年ほどで、10年の固定金利選択型を選ぶのであれば問題ありませんが、変動金利型や２年、３年などの固定金利選択型だと、将来的な金利上昇リスクが懸念されます。借り換えの際には返済期間を短くし、ローン残高が着実に減るよう工夫したいものです。これから何回も繰り返し述べますが、超低金利時代のうちにいかに残高を減らせるかが、住宅ローン改造の鍵を握っているのです。●「借り換え」は手続きも比較的簡単で、現在の超低金利を生かす最も簡単な方法である。●公的ローンから民間ローン、または民間ローンどうしが「借り換え」のパターン。●「借り換え」で利用するローンは、目先の金利だけで選んではいけない。

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