管理人はだれ！？

2017年5月9日「火曜日」更新の日記

超低金利ゆえ、金利上昇のリスクはかえって高い住宅ローンの金利には、固定金利型と変動金利型があります。借りた当初から返済が終わるまで、適用される金利があらかじめ決まっているのが固定金利型、返済の途中で見直していくのが変動金利型です。公庫融資、年金融資などは固定金利型の住宅ローンであり、銀行など民間ローンは変動金利型が基本です。ここでは、銀行ローンを例に、変動金利型ローンの基本的な仕組みを説明しましょう。まず、金利の見直しですが、毎年２回、４月１日と10月１日に行い、その時点の金利を次の６月および12月の返済後から半年間適用します。しかし、適用金利が変わっても、返済額がすぐ変わるわけではありません。というのも、返済額の見直しは５年単位で行われるため。その間は、返済額に占める元金分と利息分の割合を調整するだけです。つまり、返済額は同じでも、金利が上がれば利息分か増え、金利が下がれば元金分が増えるのです。５年に１度の返済額の見直しでは、その時点での元金の残高と適用金利、そして残りの返済期間、という３つの条件から、毎回の返済額を計算しなおします。ただし、返済額が大幅に増えるのを避けるため、返済額が増えるとしてもそれ以前の25％アップが上限となります。現在の毎月返済額が10万円であれば、６年目以降の５年間は、どんなに金利が上がっても25％アップした12万5000円が返済額の上限になるわけです。こう説明すると、変助金利型の住宅ローンでは、ゆとり返済のように返済額が急に増えたりすることはないので安心するかもしれません。しかし、金利変動型のリスクは、別のところで現れます。それが「未払い利息」といわれるものです。たとえば、２・３７５％の変動金利型ローンを35年返済で1000万円借りている場合、当初５年間の毎月返済額は３万5083円です。適用金利か変わっても、５年間はこの返済額の範囲内で利息分と元金分を支払っていきます。もし、返済開始４年目に適用金利か２・５％アップしたとしましょう（４・８７５％に）。３年後のローン残商は９４３万25円ですので、その時点の利息だけで３万8309円（＝９４３万25円Ｘ４・８７５％÷12ヵ月）。返済額を上回ってしまいます。しかし、返済額は５年単位でしか変更されないため、増額を申し出ない限りは３万5083円のまま。これが全額利息の返済にまわり、足りない3226円（＝３万5083円１３万8309円）は、『未払い利息』としてたまっていくわけです。未払い利息に利息はつきませんが、返しても返しても、ローン残高が減らないどころか増えていくという状態に追い込まれるとしたら……。実は、平成３年にもこうした状態が一時起こり、マスコミでも取り上げられました。当時は金利のピークで未払い利息が発生して、短期間で金利が下がったため、さほど大きな騒ぎにはなりませんでしたが、今回はどうでしょう。現在の超低金利から２・５％程度金利が上昇した水準というのは、金利の上昇局面であって、ピークではないというふうに判断するのが妥当ではないでしょうか。その結果、未払い利息の状態が続いてしまうと、最悪の場合、５年後の口－ン残高が借入金額を上回ることさえ理論的にはあり得るのです。現在の超低金利がいつまでも続くという保証はありません。それだけに変動金利型ローン（特に返済期間が長いもの）は金利上昇リスクを十分に認識しておく必要があります。

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