管理人はだれ！？

2017年5月7日「日曜日」更新の日記

公庫融資の金利は２段階公庫融資の金利は、融資の対象どなる住宅の種類や床面積、借りる人の年収などの要件によって細かく分かれていますが、当初10年間と１１年目以降で金利が変わる「段階金利制度」を採用している点には注意が必要です。これは、公庫融資の仕組みに理由があります。公庫融資の原資は国の財投資金がメインで、それを財投の金利より低く国民に貸し付け、その差は国が補填してきました。しかし、超低金利時代を迎え、かつて高金利で貸し付けた融資が、民間住宅ローンへの借―換えによって一括返済されることが多くなり、公庫には大きな赤字が発生するようになったのです。そのため、今では１１年目以降の金利を財投金利より逆に高くし、赤字を抑えようとしています。平成11年１１月現在、当初10年問の金利で一番低いのは２・８％、また特別加算額に適用される金利は３・８％などですが、これらはいずれも１１年目以降は４％にアップします。物価上昇や収入の大幅な伸びがあった時代であれば、こうした段階金利もあまり気にせずにすみました。しかし、これからの低成長時代には、この金利差は家計に大きな影響を与えるかもしれません。１１年目以降の返済額アップにも、十分注意する必要があります。なお、１１年目以降の金利は、当初から決まっているパターンのほか、将来に先送りする方法も選べます。これは、「金利見直し型」といわれるもので、公庫融資のうち「基本融資額」「生活空間倍増緊急加算額」および「はじめてマイホーム加算額」については、１１年目以降の金利を10年後の金利水準によって決めるのです。ただし、金利変動の上限および下限は、当初10年間の金利のプラス・マイナス２％（上限は７・５％、下限は４・０％）になっています。したがって、「基本融資額」などの１１年目以降の金利が４・０％を超えている場合は、その後の金利助向によって４・０％まで下がるかもしれませんが、逆に７・５％まで上がることも考えられます。現在、11年目以降の金利は４・０％なのでこの制度を利用するメリットはありませんが、金利が大幅に上昇しており、将来は下がる可能性が高い場合、検討の余地があるでしょう。公庫融資の段階金利制度で、もうひとつ注目しておきたいのが、「一部繰り上げ返済」との関係です。「繰り上げ返済」については後程で詳しく説明しますが、要は通常の返済とは別に、ある程度まとまった額の元金を返済するもの。これによって、その元金にかかるはずだった利息が不要になるなど大きなメリットがあります。この「繰り上げ返済」には、毎回の返済額は同じままで返済期間を短ぐする「期間短縮型」と、返済期間は変えずに毎回の返済額を減らす「返済額軽減型」という２つの方法があります。公庫融資で期問短縮型の繰り上げ返済を行っても、返済１１年目以降の高い金利が早く適用されることはなぐ、借入れから延べ10年間はそのまま当初の金利が適用されます。したがって、公庫融資は、最初の10年間に一部繰り上げ返済するほど、そのメリットはさらに大きくなるといえます。これを段階金利制ならではのポイントだといえるでしょう。

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