管理人はだれ！？

2017年5月3日「水曜日」更新の日記

＜「償還予定表」から元金と利息の割合が分かる＞住宅ローンの基本を知るのに、「償還予定表」は格好の材料です。住宅ローンを借りて、返済を始めている人なら、銀行などから送られてきた償還予定表があるはずです。それをもとに、まずは自分が借りているローンを確認してみましょう。通常、「償還予定表」には、借入額、適用金利、融資実行日、最終返済日などの「融資条件」が書かれています。そして、毎月の返済口と返済額、返済額の内訳、返済後のローン残高などが一覧になっているはずです。公庫や年金などの固定金利型ローンでは返済終了までの全期間分が送られてくることもありますが、変動金利型のローンでは半年分ないしは１年分ずつ送られてくるのが一般的です。さて、住宅ローンの返済方法のうち最も一般的なのは、「元利均等返済」と呼ばれる返済方法です。この返済方法は、毎回の「元金分」と「利息分」を合わせた返済額が、「均等」になるように計算されていますのでこのように呼ばれています。ここで、償還予定表の第１回目の返済のところを見てみましょう。これは元利均等返済の償還予定表の例ですので、毎回の「返済額」の欄には同じ数字（３万7377円）が並んでいます。その横の『利息』分の金額は、ローンの借入金額（1000万円）に月利（ここでは金利が年２・８％なので、その12分の１の０.23333％）を掛けた金額である２万3333円になっています。そして、「元金」分の金額は、返済額からこの利息分を引いた金額（１万4044円＝３万7377円１２万3333円）です。２回目以降も同じように計算して確認してみましょう。２回目の利息分は、１回目の返済後のローン残高（９９８万5956円）に月利（０・23333％）を掛けた金額です。住宅ローンの返済では、金利が同じであれば、第１回目に支払う利息の額は返済期問にかかわらず同じになります。たとえば、1000万円を年２・８％で借りれば、20年返済でも35年返済でも第１回目（１ヵ月後）の利息は２万3333円です。つまり、返済期問が変わると毎月の返済額が違ってくるのは、元金分の支払額が違うためなのです。返済期間が長くなると毎回の返済額は少なくてすみますが、それは利息分が少ないからではなく、元金分の返済が少ないからにほかなりません。そのため、ローン残高がなかなか減らず、毎回かかる利息の額も思うように減ってくれないというわけです。インフレによる借金の目減りが期待できない昨今では、返済期間が長いのはあまり有利とは言えないでしょう。一方、「元利均等返済」に対して、「元金均等返済」という返済方法もあります。こちらは、「元金」の額が毎回「均等」になるもので、たとえば、1000万円を２・８％、35年の毎月返済で借りる場合、毎月の元金分の支払いは２万3809円（＝1000万円÷４２０回、端数は切捨て）です。そして、第１回目の返済額は、元金に対する利息２万3333円との合計額である４万7142円になります。また、第２回目の返済額は、元金分２万3809円と利息２万3277円（＝１回目の返済後のローン残高９９７万6191円×０・23333％）の合計額である４万7086円です。つまり、第１回目の返済額が最も多く、その後、次第に返済額は減っていくことになります。ローン残高も着実に減りますので、今の時代はこちらのほうが安心だといえるでしょう。

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