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2017年4月14日「金曜日」更新の日記

判例に見る敷金の敷引特約の有効性判例は敷金を控除できる場合の要件、賃貸借の終了事由、控除できる額等が個々の特約ごとに様々であるため、ケースバイケースでその内容の合理性、効力を検討して判断しています。一般的には敷引特約を有効と判断しているものが多く、不合理な特約である場合等においてその特約の全部または一部を無効として取り扱っているものと推測されます（ただし、以下に述べる判例は阪神大震災という特殊事情を背景としたものであることに注意を要します）。 たとえば、①神戸地判平成七・八・八（判時一五四二号九四頁）は、敷金から自動的に控除される金額は、賃貸借契約成立の謝礼、賃料を相対的に低額にすることの代償、更新料、通常の使用に伴う建物の修繕に要する費用、空室損料等の様々な性質を有するものが渾然（こんぜん）一体となったもので合理性があるとし、敷引特約を有効と判示しました。この事案では、保証金名目の敷金一〇〇万円から三〇万円を賃貸借終了に伴い控除する旨の特約が結ばれていました。右判例は神戸市をはじめとする広い地域で、月額賃料の〇倍を越える敷金または保証金の授受がなされ、その三割前後の金員の控除がなされてきた慣習があると認定し、したがって、当該敷引特約を有効であると判示しました。一方、・神戸簡判平成七・八・九（判時前同）は、敷金の自動控除特約の要件が賃借人の自己都合による賃貸借終了の場合に限定されていることに着目して、阪神大震災による賃貸借終了である本件には適用されないと判断しました。 さらに、③大阪地判平成七・二・二七（判時前同）は、敷引自体は有効に成立したとしたものの、その趣旨が、賃借人による債務不履行、修繕費用等の損害を概括的に算定したものであると限定的に解釈し、原因不明の火災により建物が滅失して修繕する必要がない等の事情の下では敷引特約の適用がないと限定的に解釈していることが注目されます。

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