管理人はだれ！？

2017年3月28日「火曜日」更新の日記

【高い賃料が長期間にわたり期待できることを確認する】物件価格の妥当性や将来的な値下がりリスクがわかったら、次は保有時のリスクについて検討していこう。要するに賃貸に出した場合、どのくらいの家賃が見込め、その賃料が購入価格に対してどれだけのリターンになるか、ということだ。このリターン割合、利回りと言ってもいいが、これを推測する上で役立つのが、行政区ごとの総合利回りランキングだ。総合利回りとは、年間の賃料収入から管理費や修繕積立金などのコストを差し引いた純収益利回りと、物件価値が毎年どの程度低下するかという「年間下落率」の差のことを言う。ランキングの詳細は公表できないが、最も利回りがよかったのが月島駅も含まれる中央区だった。純収益利回りは3・6％で年間下落率はマイナスー・0％。よって総合利回りは2・6％となる。金融商品で言えば、年利2・6％が期待できる商品に投資するのと同じこと。現在の低金利を考えれば、預金などに比べてかなりの高利回りと言えるだろう。不動産の場合だと、空室のリスクを不安に感じるかもしれないが、元々の純収益利回りはこうしたリスクも含めて割り出した数字だ。ちなみに駅ごとのランキングで言うと、月島駅周辺の総合利回りの平均は2・5％。この数字は、都内23区内にある全378駅の中でトップから30番目の成績となる。23区内の平均は1・3％だから、ランキング以上に高パフォーマンスが期待できるエリアであることがわかる。月島駅の特徴は、値落ちしにくい点だ。年平均の騰落率はマイナス0・9％で、築地、新富町、人形町に次いで、最も値下がりしにくい中央区の中でも第4位の値だ。サンプル数も多いので、この結果はかなり信頼性が高い。月島駅の個別の物件についても見ておこう。月島にはタワーマンションが4棟あるので、これに限って言うと最も騰落率がいいのは「ラ〇オ〇ズ〇ワー〇島」で1・9％、次が「フ〇ミー〇月〇グ〇ンス〇ートタ〇ー」の0・8％。これ以下はマイナスだが、それでも下落幅は0・6％、0・8％と決して大きくない。この物件が立地や利便性などの条件で勝っていることを考えれば、年平均騰落率がプラスになることも充分可能だろう。

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