管理人はだれ！？

2017年3月27日「月曜日」更新の日記

【資産インフレのときは単価の高い物件ほど値上がりする】次は家賃を調べておこう。そこで周辺の物件を対象に賃料の相場を確認した。月島周辺で最も賃料が高いのは「セン〇ュリー〇ーク〇ワー」で、坪単価1万3900円。最も安い「〇イ〇ーク〇ワー」でも1万1700円。「キャピタルゲートプレイス」は駅直結なので単価はかなり高くなると見て間違いない。ただ、住戸の向きによっても賃料は変化するので、周辺物件の向き別の賃料坪単価についても調査してみた。賃料坪単価は1階層あたり0・5％変わり、すべての物件に対して40階をペースにして計算している。例えば20階の場合は0・5×20・10％上げると言った具合だ。これを見ると、北や北西でも平均で坪1万3000円を超えていることがわかった。逆に南向きだから家賃が高いというわけでもない。最終的には眺望の良し悪しの問題なのである。地域によっては築年数によって賃料に開きが生じる場合もある。そこで、周辺エリアで築年数の古い物件がどの程度の賃料を取れているかも確認したところ、月額の賃料は築20年を経過しても、坪1万1000円程度の値がついていた。ここからわかることは、このエリアでは古くなってもメンテナンスしていれば1万1000円程度の家賃が取れるということだ。このように、今取れる家賃だけでなく、将来10年・20年経った際の賃料水準も押さえておきたいポイントだ。ここで家賃の値下がり幅が小さい場合には、類似物件の稼働率が高いことを意味している。なぜなら、市況が崩れる場合には、需要を供給が大きく上回るので、入居者は選び放題の状態になり、通常は築年の浅い物件から埋まっていき、築年の古い物件は空室が多くなるので値下げする傾向が強いからだ。この物件は、賃料についてはまったく心配していない。間取りの好みはあるにせよ、駅直結という強みがある分、他物件より圧倒的に有利である。家賃はアクセスによって決まるものである。この条件から、内覧してくれる件数に困ることはないだろう。見てもらいさえすれば、住みたくなるだけの材料である眺望が目の前に開けているというわけだ。

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