管理人はだれ！？

2017年3月26日「日曜日」更新の日記

【顧客満足度が高い事業者の物件は値下がりリスクが少ない】不動産を買う場合、誰もが「高値掴み」をしたくないと考える。高値掴みをしない方法は大きく2つある。第1は、この物件の価格が本来価値より高くないこと。つまり個別の問題。2番目は相場の問題。つまり、相場全体が過熱しているときに買えば、結果的に割高の物件を買うことになる。個別の割高割安についてはここまで見てきたように合格点を取っている。では、今後の価格動向はどう予測しているかというと、資産インフレだった。日銀のインフレ見通しは2015年までの3年間で合計で4％の上昇となる。この物件は2年後に竣工するので、引き渡し時には今の価値より4％プラスされていることが見込まれる。この4％は不動産としては控えめな数字だろう。インフレのときには不動産は最も上がるものだ。しかし、ここではこの4％という控えめな数字を基本においてこの物件が何％上がるかを試算してみよう。資産インフレのときには、一様にどこでも価格が上がるわけではないので、2003年以降の資産インフレ期の状況がどうだったかを調べてみると、単価が高い都心ほど値上がりすることがわかった。例えば、首都圏全体のインフレ率が10％のときに、この物件の単価からすると、18・3％上昇することが想定されるので、期待インフレ率は、4％×1・83で7・3％の上昇ということになる。つまり、今買えば2年後の竣工時には勝手に7％以上値上がりしていることが予測される。インフレ直前に新築物件を購入すれば、竣工までの期間が長いタワーマンションほど値上がりする可能性は高い。それは高額物件ほどその値上がり率が高い。こうした分析も物件を選ぶ際は怠りなくやりたいものだ。

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