管理人はだれ！？

2017年3月25日「土曜日」更新の日記

『売主ブランドが将来価格を決める』前項で売主がどこかによって将来性が大きく変わると述べた。これは誰でもある程度イメージできると思うが、具体的にどこがよくてどこがよくないのかについて調査した例は多くない。そこで弊社がやってみた。将来の中古価格は、入居者が物件についてどれだけ満足しているかも、大きく影響する。そこで、2004年以降に竣工した物件を対象に、サンプル数が10以上とれる事業主を抽出、実際の入居者を対象に物件の満足度をアンケート調査した。結果はN不動産とM不動産レジデンシヤルがツートップとなった。ちなみに先の中堅デベロッパーはサンプル数が少ないため同じ土俵では比較できないが、サンプル数2以上9以下のカテゴリーでの評価は7位と最下位だった。次に実際の騰落率を調べたところ、顧客の満足度と中古価格にはきわめて高い相関関係があることがわかった。売主別の中古騰落率を見ても、N不動産はマイナスー・5％で2位、M不動産レジデンシヤルはマイナス3・4％で5位となった。MやNが売主の物件は将来的にも価格が維持されやすい、ということだ。実はこの売主別中古騰落率では、先ほどの中堅デベロッパーは4位と意外に健闘していた。しかしこれには理由がある。ここは他の事業者が手を出さない土地に建てることが多かったため、新築時の価格がきわめて安かった。例えば、高速道路に面しているといった物件だ。つまり、元々の価格が非常に安いため、中古になっても値落ちが少ないというわけだ。安価な物件で値下がりしにくいのと、高級物件で値下がりしにくいのとは、自ずと物件の仕様やグレードなどの商品企画が初めから違うと考えた方がいい。購入を考えるのであれば、建物のグレードが価格とマッチしているかを吟味する必要がある。

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