管理人はだれ！？

2017年3月24日「金曜日」更新の日記

【駅直結のタワー物件は値下がりリスクがほとんどない】販売価格の妥当性は前に述べた。ほぼ想定通りの予定価格で出て来たが、これを別の方法で精査して適正価格を出してみよう。方法は、隣の勝どき駅に建つ「勝〇きピ〇ー〇ワー」を競合と見立てて比較で行う。先に述べたように、この物件は築3年と新しく、現在の取引価格は坪単価313万円。これを新築価格に補正すると坪単価335万円になる。これに対し「キャピタルゲートプレイス」の分譲時の平均坪単価は、330万円と5万円ほど安い。ただし、月島駅の新築相場坪単価は273万円と、勝どきの相場266万円よりも平均で7万円程度上なので、そこは考慮する必要がある。計算はこうだ。「勝どきビュータワー」の新築補正後坪単価335万円×273万円÷266万円＝344万円。これが、「勝〇きピ〇ー〇ワー」が月島にあると仮定したときの価格というわけだ。しかも、「勝〇きピ〇ー〇ワー」の売主は上場しているとはいえ、中堅マンションデベロッパーであり、比較的価格帯の安い物件つくりに定評があった会社である。それに比べて「キャピタルゲートプレイス」のMとNは高額物件の経験が豊富。こうしたブランドカも価格の妥当性を見る上では無視できない条件だ。以前調べた結果では、これらの売主の違いで価格は8％程度の差があった。仮に5％の下駄を履かせるとして361万円。10％上乗せすれば、378万円が月島の適正価格となる。売主によるグレードの違いを5％と見積もった価格でも、実際の分譲予定価格より8％上となる。逆に言えば、この物件は8％ほど割安という結論になるわけだ。

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