管理人はだれ！？

2017年3月23日「木曜日」更新の日記

【物件概要の内容を丹念に検証して、客観的な事実を確認する】パンフレットなどから検討に値する物件であると判断したら、次は実際に購入する価値があるかどうかを見ていこう。ここでの第一歩は、販売価格が妥当なものかを見極めることだ。そのための方法として、周辺の中古物件から新築換算という手法で価格査定している。新築換算というのは、過去に分譲されたマンションの中古価格を元に、今同じ物件が新築として販売された場合いくらになるのかを試算したものだ。月島エリアには35のマンションがあるが、このうちで最低坪単価となったのが「エスタシオン月島」の坪単価199万円。最も高い値段が「セン〇ュリー〇ーク〇ワー」で397万円だった。物件によって2倍の価格差がつくほどの場所であり、査定の難しい場所だ。これとこの物件を比べてみよう。まず、立地は他の物件よりも最も優れた駅直結で、再開発のため敷地面積も大きく、低層階には商業施設ができて生活利便性も高いことを考慮する。㎡単価100万円というのが私の査定結果だ。これを沖式新築時価と呼んでいる。これに対して、2012年5月に発表された予定販売価格は1㎡あたりの価格が101万円。弊社の査定と大きな誤差がないことから、分譲価格はきわめて妥当な値付けになっていると言える。参考までに月島周辺に建つ中古タワーマンションが、実際に今いくらで取引されているかも調査した。こちらも「セン〇ュリー〇ーク〇ワー」が一番高い。築14年が経過した今も坪300万円以上で取引されている。「セン〇ュリー〇ーク〇ワー」は1999年竣工の地上54階、総戸数756戸の大規模物件。M不動産レジデンシヤルの代表的な物件でもあり、同社のテレビＣＭにも登場している。芸能人や政治家などの著名人が多く住んでいることでも有名だ。ここでわかるのは、築年に関係なく物件のランドマーク性によって価格が決定されているということ。要はそのエリアで目立つ物件は、値落ちしにくいわけだ。逆を言えば、エリア内で他より背が低いタワーマンションは安くなってしまう。ロケーションやピューが悪い物件も評価を下げる。その点、この物件は月島の突端に建っており、南側以外は眺望が開けていることも、きわめて有望な点だ。【物件の時価は周辺物件との序列によって決まる】将来の資産価値はどうか販売価格が妥当でも、将来大きく値下がりしたのでは意味がない。そこで次は将来の資産価値をいくつかの観点で分析する。まずは、駅からの距離で見た将来資産価値。具体的には23区内のマンションについて、駅からの徒歩分数別に中古の騰落率を調べてみた。駅徒歩1分以内の物件は1・7％ときわめて価格が下がりにくいことがわかる。これに対してバス便物件は年平均4％も値が下がる。10年経つと40％で23％もの差が出る。タワーマンション節税は節税だけでなく、不動産投資としての妙味も享受できるというダブルメリットの1つがすっかりなくなってしまうことになる。これでは対策にすらなっていないことになる。ちなみに、徒歩1分以内の物件は全マンションのわずか4％程度しかないため、希少性が極めて高い。ましてこの物件のような駅直結はさらに限られる。利便性という観点でみた競争力は、最強と言える。次に、23区内における階数区分別の中古価格の騰落率をもとに、階数による将来価格の推移も見てみよう。結果は、この物件が属する40階以上（全体の1％）のマンションは最も値下がりが少なく、年0・7％の下落にとどまった。つまり、10年経っても7％しか価値が落ちないということだ。こうした2つの条件を併せ持つ物件はそれだけで圧倒的な地位を築けることが想像できる。

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