管理人はだれ！？

2017年3月21日「火曜日」更新の日記

【新築物件を狙うなら、第1期の条件のいい住戸を選ぶべし】『実例を提示しよう』どんな説明よりも1つの事例が雄弁な場合がある。8つの鉄則をバランスよく判断するというのは、「言うは易し、行うは難し」となる。そこで、どの物件がいいのか、具体例があった方がイメージがわいてくる。失敗を避けるには、こうした成功事例を知っておいた方が安心できるだろう。2013年に新築で分譲されていたマンションの中で、私が最もタワーマンション節税に向いていると判断した物件を例に、実践的な物件選びの方法について解説していくことにしよう。こうした物件は節税だけでなく、自宅として購入する場合にも資産性の最高峰の物件に相当する。この物件は総戸数も多かったので、弊社のお客さまにかなりの数を購入して頂いた。充分満足行く結果がこれから出ることだろう。ちなみに、2013年に推奨した物件は3棟しかない。それぞれ特徴があり、ピン立地や定期借地権物件やタワーとタイプが異なるが、お眼鏡にかなうだけのバランスを持ち合わせていた。しかし、残念ながら本が出版される頃には、これらの物件は既に販売が終了している。中古になって出て来たときには値上がりしているのは必至なので、唯一のチャンスは、竣工前に購入予定者がやむなくキャンセルした住戸が出て来たときだ。このときには迷わず「買い」である。こうした物件が今後出てくるかについては、可能性は低いと考えて頂きたい。資産インフレは既に始まっており、2014年は相当高い水準にあることがその理由である。当分の間は、新築は中古に比べて高過ぎる状況が続くので、中古を中心に選んでいくことをおすすめする。なお、ここで紹介する物件選びのステップと選別の方法は、弊社が顧客に対して提供する調査報告資料に基づいて書いている。新築の場合には、物件だけでなく、何号室を購入すべきかを明示しているので、顧客は指定住戸を申し込みに行くだけで済んでいる。2013年の一番物件の名は「キャピタルゲートプレイス」だ。中央区にある物件で、月島駅の真上に建ち、駅直結物件で、屋外に出ずに（傘をさすこともなく）部屋にたどり着くことができる。結論から述べると、2013年分譲された23区内の新築マンションと比較して、この物件を選ぶことによるキャッシュフローの差は2割以上上回ると推定している。8000万円の物件を購入すれば、1800万円程有利だと試算している。この年のピン物件と言えるだろう。もう少し具体的に見てみよう。この物件を高く評価したポイントは、大きく以下の6つがある。第1に分譲価格が割安なこと。予定価格と弊社が査定した時価を比較してみると8％以上割安だと判断した。2つ目のポイントは、東京メトロ有楽町線と都営大江戸線の2路線が通る月島駅直結で、地下から外に出ずに直接2階のエントランスまで行ける。超高層で駅直結な物件は極めて希少性が高く、将来的な資産価値が落ちにくい。3つ目は現在建設中ということ。竣工は2年後の2015年の予定だが、2年後は日銀によるインフレターゲットの目標年度であり、これが達成されていれば不動産相場はインフレ目標の年2％以上に上昇していることが見込まれる。つまり、契約すれば竣工時には自然に価値が上がっているはずで、引き渡しを受けたときには「いいタイミングで買った」と思うことだろう。仮に10％値上がりすれば竣工と同時に売却しても儲けが出る。4つ目は、そもそも中央区月島の物件の資産価値は落ちにくく、運用利回りはトップクラスであることだ。相続税の評価減についても問題はない。これが5つ目のポイントだ。この物件は、購入時に73％の評価減をとれることが判明している。これは自宅用として購入した場合の数字で、賃貸に出せば84％を上回る評価減が考えられる。仮に購入価格が1億円なら相続税評価額は約2700万円。賃貸にするとおよそ1600万円という計算になる。この評価減の数字は都内の平均より5％程度いい。しかも、かなり手堅く見積もった数字なので、実際はさらに大きな評価減が取れる可能性も高い。最後の6番目は、資産効率が極めて高い点だ。賃貸に出せば年間の賃料収入は物件価格のおよそ4％。これに対して資産価値の下落は年1％程度と予測する。元本価値が1％下がり、収入が4％ということは、差し引きで毎年3％の資産が増加することを意味する。1億円の物件なら毎年300万円ほど資産が増えるため、長期間にわたり保有して運用するうまみもあるというわけだ。65歳の平均余命が20年とすれば、この物件であれば平均寿命まで元気でいたとしても途中で資産を組み替える必要がない。まさに理想的な物件と言える。次では、この物件を例に弊社がタワーマンション節税を希望している相談者に対して物件を紹介する際のステップに沿って、物件選びの手順を紹介していこう。

ぷりん

門仲！もんなか～！！今日は久しぶりのデートです。デートといっても異性ではありません。ペットとのデートです。愛犬と久しぶりに愛のお散歩です！愛犬の名前は「ぷりん」です。毛並みがプリンのような色味なんです。ぷりんは門前仲町駅を出て、門前仲町レジデンスを曲がると見えてくる公園が大好きです！！なぜかというと、初恋のわんちゃんとの思い出の公園だからです。今はそのわんちゃんは公園に来なくなってしまったのですが、ぷりんはどうもその子のことを待っているようです。一途ですね～。

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